租赁商铺遇纠纷 律师指点来维权

         如今，街头的各类店铺越来越多，商铺租赁本是买卖双方双赢的好事，可买卖双方也不免因为合同条款等产生分歧和摩擦。近日，晚报律师帮帮团接到不少市民有关商铺租赁纠纷的咨询，他们中既有租客，也有房东和二房东。

　　这一期，我们从市民来电中选出了两个有关租客如何维权的问题，请来晚报律师帮帮团律师悉心解答，希望对同样有此类烦恼的您有所帮助。

　　【问题一】因商铺的基本设施达不到要求想退租，房东不同意咋办？

　　市民李先生两个多月前在涧西区珠江路看中了一处商铺，打算租下来经营餐饮。随后，他和房东签订了租赁合同，房东承诺会协助其办理餐饮业的相关手续。装修接近完毕时，李先生发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法负荷餐饮经营，而且因为商铺基本设施不达标，餐饮许可证也一直办不下来。李先生想退租，但房东认为基本设施不是自己能够控制的，合同中也没有这一款项的相应规定。遇到这种情况，李先生想知道自己该如何维权。

　　【律师解答】

　　晚报律师帮帮团成员、河南大进律师事务所律师李浩：

　　李先生租赁商铺的目的是经营餐饮，双方在签订合同时对此事项也达成了一致。在基本设施达不到要求的情况下李先生可以要求房东配合改善基本设施，如果确实不能改善，李先生将房屋用于经营餐饮的目的就无法实现，因此其可以要求解除合同。

　　从李先生的角度说，其作为餐饮经营者，对所经营行业对电容量有较高要求理应知晓，在订立合同前应询问、核实；从房东的角度说，其在对餐饮业没有了解的情况下就承诺协助办理手续从而签署合同，最终却无法办理。双方对结果的发生均有过错，在合同解除的情况下，对于李先生的装修费用双方应按照责任比例承担。

　　【律师提醒】

　　在签订租赁合同时，如果对租赁房屋有特殊要求，一定要在合同签订前核实，否则可能造成不必要的麻烦。

　　【问题二】租客的“优先承租权”该如何保障？

　　市民彭先生2011年在西工区九都路临街租下一间商铺，与房东签下为期3年的租赁合同，合同今年9月到期。彭先生说，他的店经过3年的苦心经营，现在生意很不错，很多老顾客都认准了门面，但前段时间他找房东洽谈续租事宜时，对方以“有人出价更高”为由拒绝了他的续租请求。彭先生说合同上写着自己享有“优先承租权”，他想知道该项权益该如何保障，自己又该如何维权。

　　【律师解答】

　　晚报律师帮帮团成员、河南大进律师事务所律师赵莹：

　　第一，彭先生已在该商铺经营了3年，在合同履行期间既没有违反合同的行为，也没有违法经营的行为，而且双方在合同中已约定彭先生享有“优先承租权”，视为双方真实意思的表示；第二，从利于维持现有经济关系稳定的角度出发，彭先生在同等条件下可优先承租。“同等条件”即租金相同、租金的支付方式与期限相同以及其他交易条件的相同。房东应向彭先生履行“优先承租权”的通知义务，应告知“同等条件”供彭先生选择是否优先承租。

　　彭先生可向房东要求在同等条件下优先承租，协商不成的，可诉讼解决。

　　【律师提醒】

　　我国法律并无“优先承租权”的规定，如果当事人在合同中有此约定，承租人可在同等条件下享有“优先承租权”。建议租赁双方在约定“优先承租权”的同时，再约定违约责任，以保障承租人的合法权益。（记者 王若馨）