杨连资与ＸＸ军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市武昌区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）鄂武昌民商初字第00060号

    原告（反诉被告）杨连资。

    委托代理人严资明，湖北多能律师事务所律师。

    委托代理人刘志国，湖北多能律师事务所律师。

    被告（反诉原告）ＸＸ军。

    委托代理人许峰，湖北言达律师事务所律师。

    委托代理人辛凤杰，湖北言达律师事务所律师。

    原告（反诉被告）杨连资诉被告（反诉原告）ＸＸ军房屋买卖纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法由审判员王光辉独任审判，于2015年1月27日公开开庭进行了审理；2015年3月25日，被告（反诉原告）ＸＸ军提起反诉，本院依法裁定将本案由简易程序转为普通程序，组成由审判员王光辉担任审判长，人民陪审员钟秉诚、陆军参加的合议庭，并根据原告（反诉被告）杨连资的申请，于2015年4月13日作出裁定，对坐落于武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋进行了保全，随后于2015年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨连资及其委托代理人严资明、刘志国，被告（反诉原告）ＸＸ军及其委托代理人许峰、辛凤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原告（反诉被告）杨连资诉称：2002年11月15日，原、被告签订《预购房协议》，约定：被告以38万元（含过户费、税金等）的价格，将省直房改办配售的武昌区洪山路7号2区13楼2室住房一套出售给原告，原告分三次付清购房款，即在被告交房屋钥匙时支付5.6万元，办好房产证时支付30.2万元，办好土地证时付清尾款。协议签订后，原告于2003年1月20日支付首期房款6.3万元，被告亦将房屋交付原告居住至今。2003年11月27日原告以借款名义支付给被告11万元，拟作为后续购房款。2008年3月29日，双方又签订补充协议，约定原告再支付3.5万元更名费，确认扣除首期房款及借款后，余款在办理更名后支付18万元，办理两证后支付尾款，即3.2万元扣除办证费后的余款。补充协议签订后，原告当即支付给被告3.5万元的更名费，但被告一直未能完成更名。2014年，原告从相关部门了解到被告已经可以办理该房屋的权属证书，遂要求被告尽快办理，再配合过户给原告。但因房价上涨，被告反悔不想出卖房屋，故意拖延不办理房产证和土地证，导致已实际交付十余年的房屋不能过户到原告名下。原告为维护自己的合法权益，现具状起诉，请求：1、判决确认双方签订的《预购房协议》及《补充协议》有效；2、判决被告履行合同，立即办理武昌区洪山路7号2区13楼2室的房屋权属证书，并配合原告办理过户手续；3、本案诉讼费由被告负担。

    对被告反诉请求解除《预购房协议》及补充协议，首先，依照最高人民法院【法（2009）第165号】文件的精神，合同签订后，房屋过户税费的增加及价格上涨，不属于最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更，故双方签订的房屋买卖合同及补充协议不应当适用情势变更原则解除。其次，EMS邮件交寄单及电话录音，即不能有效证明被告向原告邮寄的是解除协议通知，也不能有效证明原告收到了该邮件，且被告出示的解除协议通知上显示没有被告的签名，因此不具有法律效力，不能产生解除合同的后果。而原告超额履行了合同约定的付款义务，不存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定，被告不享有合同解除权，无权解除合同，被告即使通知原告解除合同，也不能导致合同解除。故请求驳回被告的反诉请求。

    被告（反诉原告）ＸＸ军辩称及反诉称：原、被告于2002年11月15日签订《预购房协议》时，均对该房屋权属状况以及房改政策有充分的了解，对该房屋今后是否可以办理房屋权属证书及过户手续的政策及时间均无法预见，故该协议未明确被告办理房屋权属证书及过户给原告的具体时间。因预见到可能无法实现房屋买卖的目的，故协议名称亦写为《预购房协议》，该协议是双方基于房屋买卖的意向，预先设定的权利义务，属于附条件生效的协议，因为房屋办证的生效条件无法成就，所以《预购房协议》是无效协议。原告按该协议的约定支付给被告5.6万元房屋贬值赔付金，意指在无法实现房屋买卖目的时，该款作为房屋可能产生的贬值，赔偿给被告，并非是房屋定金或房款。同时，双方签订了《租房协议》，以防无法实现房屋买卖目的时，按房屋租赁关系处理，并收取了两年租金1.2万元。

    在2002年至2008年期间，由于政策原因，一直无法过户。2008年3月29日，原、被告签订了《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，约定通过活动关系，直接将该房改房的相关原始登记凭证上的被告名称变更为原告，原告因此支付给被告3.5万元更名活动费用，此活动费不是购房款，该约定涉嫌逃避国家税收，违反了国家税收管理的相关法律法规。2012年10月9日，省直房改办才通知可以办理房屋产权证，因此，被告不存在违约或过失。

    原、被告在等待办理房屋权属证书及过户的政策过程中，发生了无法预见的、非不可抗力的重大情势变更，诉争房屋市场评估价格已近《预购房协议》约定价格的4倍，且交易过户总成本已经接近约定的房屋总价。继续履行合同对于被告明显不公平。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，被告于2013年3月6日通过邮政快递向原告发出《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》，主张解除《预购房协议》，经被告于2013年6月28日电话确认，原告已经收到该解除通知，且未在法定期限内向人民法院起诉提出异议。因此，被告向原告发出的解除通知有效，原、被告间的预购房协议已经解除。另外，被告于2003年11月27日向原告借款11万属于另一法律关系，仅当房屋买卖成立时，才产生双方同意将该款不计利息的冲抵房款的后果。故请求驳回原告的诉讼请求，并提出反诉，请求：1、解除与反诉人与被反诉人签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》；2、本案本诉及反诉诉讼费由被反诉人负担。

    经审理查明：ＸＸ军于2001年以261200元的价格，购得湖北省直机关住房制度改革办公室配售的武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋一套，建筑面积约130.73平方米，按照当时的房改政策，该房屋由湖北省直机关住房制度改革办公室登记在ＸＸ军名下，未到房地产部门办理权属证书。

    2002年11月15日，ＸＸ军与杨连资签订《预购房协议》一份，约定的主要内容为：甲方（ＸＸ军，下同）将武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋一套出卖给乙方（杨连资，下同）；房屋总售价为38万元（包含房价、过户费、办理房产所有权证、土地使用权证、税金、甲方已付给物业管理的5000元押金及该房中所有器具等等），所有过户手续及费用由甲方承担，在该房过户给乙方之前，不管市场房价如何上下波动，此房价格不变；因乙方急需住房，甲方同意将房屋交由乙方装修居住，甲方交房子钥匙给乙方时，乙方付给甲方5.6万元房屋贬值赔付金，甲方办理好房屋产权（不包含土地使用证）等手续后，乙方付给甲方房款30.2万元，甲方办理好土地使用证后，乙方付给甲方最后的尾款1万元；2004年12月31日之前，若因甲方原因或政策原因，未能将该房过户给乙方，乙方可解除该协议，甲方应退还乙方5.6万元，若乙方不愿购买此房或不能提供过户所需材料，则不再退还5.6万元，若甲方不愿卖此房，除退还5.6万外，需另付乙方损失费4.4万元；其他未尽事宜，甲乙双方协商确定，或按照国家有关的法律法规政策文件等执行。

    同日，双方另行签订《租房协议》一份，约定的主要内容为：甲方将武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋出租给乙方居住，租赁期间为2003年1月1日起至2004年12月31日止，每月租金500元，两年租金一次付清；甲方交房子钥匙给乙方时，乙方付给甲方两年租金共1.2万元；若甲方出售此房，乙方有优先购买权，并将所交1.2万元租金冲抵为购房款，租住合同解除；乙方居住两年后，乙方可选择继续租住或退出，租金另议。

    2003年1月20日，ＸＸ军向杨连资出具收条一份，载明：今收到杨连资先生房款陆万叁仟元整。

    2003年11月27日ＸＸ军向杨连资出具《借条》一份，载明：今借到杨连资先生人民币壹拾壹万元整，借期三个月，按月息1%计息。如逾期仍按月息1%付息。如能在三个月内为杨连资先生办妥张家湾小区7#楼1302号房房产的更名手续（由省房改办发通知将该房产配售给杨连资先生或所在单位），则免付利息。每半年结息一次。

    2008年3月29日，双方再次签订《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》一份，约定的主要内容为：双方于2002年就乙方购买甲方位于武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋一套，由于政策变化致使办证过户未能完成。为此双方再次协议：乙方向甲方预付3.5万元，活动办理更名手续，待甲方为乙方办理更名手续（指将《住房配售交款通知书》更名）后，乙方再付给甲方购房款18万元，以后手续由乙方办理，甲方予以协助。待乙方办理两证后，乙方再付给甲方余款3.2万元减去办证手续费用后的余额。至此全部房款付清，交易结束。其余事项均按2002年11月15日双方签订的《预购房协议》执行。若2008年7月30日前办理完更名手续，除2002年11月15日双方签订的《预购房协议》及2008年3月29日双方签订的《预购房协议》的补充协议外，双方之前的所有协议均废止。

    2012年10月9日，湖北省直机关住房制度改革办公室下发鄂直房改办函（2012）13号《关于办理房改房“两证”的通知》及附件《关于解决个人全资购买水果湖地区配售住房办证遗留问题的意见》，通知相关住户办理“两证”。ＸＸ军购买的武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋属于该通知规定的可办理“两证”的范围，但ＸＸ军未及时为该房屋办理“两证”。

    2013年3月6日，ＸＸ军向杨连资邮寄送达《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》，主要内容为：已收取杨连资支付的定金56000元、租金12000元及以借款名义支付的110000元，现政策解冻，但物价上涨，双方在补偿问题上难以达成协议，故决定解除《预购房协议》，退还定金56000元，赔偿44000元，并要求杨连资于2013年4月30日前搬离武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋。并提供EMS邮件单及电话录音，证明杨连资已收到该《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》。

    本院认为：在ＸＸ军与杨连资签订《预购房协议》时，武昌区洪山路7号2区13楼2室住房虽未在法定的相关房地产部门办理所有权登记，但基于当时的房改政策，ＸＸ军应为该房屋的实际所有人。根据《预购房协议》约定的条款及随后双方交房、付款等实际履行行为，并综合考量双方拟将《租房协议》中约定的租金、《借条》中涉及的借款转化为购房款的约定，充分说明双方将房屋买卖合同定名为《预购房协议》，其意显然是指在该房屋能够办理过户手续前即先进行买卖，而非指《预购房协议》仅为双方买卖房屋的意向，且双方于2008年3月29日再次签订《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，进一步明确了双方按照《预购房协议》的约定买卖房屋的意思表示。因此，《预购房协议》系杨连资与ＸＸ军买卖房屋的真实意思表示，且不违反相关法律法规，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，本院确认该合同为有效合同。《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》作为《预购房协议》的附件，双方在其中约定由杨连资给付ＸＸ军35000元，用于“活动办理更名手续”，该约定属于恶意串通，损害国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定无效，因杨连资和ＸＸ军未对该约定所涉款项提出请求，本院在本案中对此不作处理；其余部分的约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，本院对其合同效力亦予以认定。

    按照《预购房协议》的约定，在2004年12月31日前，如因ＸＸ军的原因、政策原因导致房屋未能过户，或者杨连资不愿购买房屋，则杨连资可以解除合同；如ＸＸ军不愿意出售房屋，则ＸＸ军可以解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，上述约定是双方对合同行使约定解除权的约定，至2004年12月31日，约定解除权的行使条件成就，但杨连资和ＸＸ军均未主张解除合同，并在其后又签订了《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，双方的约定解除权消灭，其后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，杨连资和ＸＸ军均应依约全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，《预购房协议》中因《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》确认和变更的内容，双方应按该确认和变更的内容履行。

    按照《预购房协议》和《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》的约定，在湖北省直机关住房制度改革办公室于2012年10月9日下发鄂直房改办函（2012）13号《关于办理房改房“两证”的通知》及附件《关于解决个人全资购买水果湖地区配售住房办证遗留问题的意见》后，杨连资和ＸＸ军尚应承担的合同义务如下：ＸＸ军应办理武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室的所有权登记手续，随后，杨连资应依约向ＸＸ军支付购房款180000元（已扣减杨连资已付的购房款及转为购房款的租金、借款），ＸＸ军收取180000元购房款后，应再次将上述房屋的所有权变更登记为归杨连资所有，在办理该项所有权变更登记时，杨连资和ＸＸ军应按国家相关规定，各自负担各项规税费，但应由杨连资负担的各项规税费如超出购房尾款32000元，则超出的部分由ＸＸ军负担，如不足32000元，杨连资应将扣减其负担的规税费后的余额支付给ＸＸ军。因此，杨连资现请求确认《预购房协议》及《补充协议》有效，并要求ＸＸ军立即办理武昌区洪山路7号2区13楼2室的房屋权属证书，配合杨连资办理过户手续，该诉讼请求符合相关法律的规定及合同的约定，本院予以支持。另外，在本案审理过程中，ＸＸ军未要求杨连资依约支付相应的合同价款，但为减少当事人的诉累，本院在本案中，对购房款及办理房屋所有权登记的各项规税费的支付问题一并处理。

    在本案审理过程中，ＸＸ军主张《预购房协议》系附条件生效的合同，因条件不成就而无效，同时又主张《预购房协议》因其向杨连资邮寄送达了《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》而解除，还主张因不可预知的政策原因，导致房价、过户费上涨而发生情势变更，要求变更、撤销《预购房协议》。ＸＸ军的上述各项主张虽然自相矛盾，但本院仍对其不同主张分别作如下认定：首先，杨连资和ＸＸ军基于对当时房改政策的了解，在《预购房协议》中并未约定办理房屋过户手续的时间；“2004年12月31日前未能（或不能）办理过户手续”，是杨连资行使合同解除权的条件，“2004年12月31日前杨连资（ＸＸ军）不愿意购（买）房”，是对杨连资（ＸＸ军）行使合同解除权的条件，均是对双方行使合同约定解除权的条件约定，并非是合同生效的条件，故ＸＸ军以此为由，主张《预购房协议》是附条件生效的合同，缺乏法律依据和事实依据，不能成立。其次，合同当事人行使合同的法定解除权，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形之一，ＸＸ军并未提供证据证明其向杨连资发出《关于解除﹤预购房协议﹥的通知》时，具备上述情形，即ＸＸ军不享有合同的法定解除权，无论杨连资是否收到该通知，只要杨连资不同意解除合同，即不产生合同解除的法律后果，因此，ＸＸ军以此为由，主张解除《预购房协议》不能成立。再次，双方在签订《预购房协议》时，约定“在该房过户给乙方之前，不管市场房价如何上下波动，此房价格不变”，同时约定了在房价下跌时，如杨连资不愿意继续购房的补偿办法，充分说明双方在签订购房合同时，对今后房价可能存在的价格波动是有预期的，且房屋价格和过户费的涨跌，均属于商业风险，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，不属于情势变更，因此，ＸＸ军不能以此为由，请求人民法院变更或者解除合同。最后，ＸＸ军反诉请求解除《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》，其隐含的前提即是认可《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》为有效合同，与其主张合同无效或可变更、撤销的观点亦是自相矛盾；至于ＸＸ军行使合同的约定解除权、法定解除权、变更或撤销权的法定期限问题，本院认为已无在此继续赘述的必要。综上所述，本院对ＸＸ军请求解除原、被告签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》的反诉请求不予支持，并予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十二条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：

    一、确认原告（反诉被告）杨连资和被告（反诉原告）ＸＸ军签订的《预购房协议》及《关于﹤预购房协议﹥的补充协议》中除有关办理更名以外的部分为有效合同。

    二、被告（反诉原告）ＸＸ军应于本判决生效之日起十五日内，办理坐落于武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房改房的《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》至被告（反诉原告）ＸＸ军名下，所需规税费由被告（反诉原告）ＸＸ军负担。

    三、原告（反诉被告）杨连资应于本判决第二项履行完毕之日起十五日内，向被告（反诉原告）ＸＸ军支付购房款180000元。

    四、被告（反诉原告）ＸＸ军应于本判决第三项履行完毕之日起十五日内，配合原告（反诉被告）杨连资将坐落于武汉市武昌区洪山路7号2区13楼2室房屋的《房屋所有权证书》及《国有土地使用权证书》登记的所有权人变更登记为原告（反诉被告）杨连资。

    五、履行本判决第四项所需各项规税费，由原告（反诉被告）杨连资与被告（反诉原告）ＸＸ军按国家相关法律法规的规定各自负担，但应由杨连资负担的各项规税费，如超出购房尾款32000元的部分，则由ＸＸ军负担，如不足购房尾款32000元，则杨连资应将扣减其负担的规税费后的余额立即支付给ＸＸ军。

    六、驳回被告（反诉原告）ＸＸ军的诉讼请求。

    本案案件受理费9028元，反诉案件受理费3500元，保全费3134元，共计15662元，由被告（反诉原告）ＸＸ军负担（其中案件受理费9028元及保全费3134元已由杨连资垫付，ＸＸ军应于本判决生效之日起15日内将该款支付给杨连资）。

    如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

    当事人必须履行发生法律效力的民事判决书，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。

审　判　长　　王光辉

人民陪审员　　钟秉诚

人民陪审员　　陆　军

二〇一五年八月二十四日

书　记　员　　徐　焱