梅秀凤与湖北鸿程房地产开发有限公司、向超商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北省孝感市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）鄂孝感中民二终字第00173号

    上诉人（原审被告）湖北鸿程房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市北京路15号。

    法定代表人黄志雄，该公司董事长。

    委托代理人陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解、和解，代为签收法律文书。

    被上诉人（原审原告）梅秀凤。

    委托代理人聂志敏，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。

    被上诉人（原审被告）向超。

    委托代理人余飞，湖北言达律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解、和解，代为签收法律文书。

    上诉人湖北鸿程房地产开发有限公司（以下简称鸿程公司）因与被上诉人梅秀凤、向超商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第00450号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

    一审经审理查明，2012年10月7日，梅秀凤与鸿程公司签订了商品房买卖合同一份（编号为XG201204887），约定梅秀凤购买鸿程公司开发的“北大鸿城”商业综合体6楼内走廊东侧自北向南第2户，该房屋总价为304459元，建筑面积84.72平方米。该房屋在合同附件一房屋平面图中作了标注。双方同时约定该房屋于2013年5月1日前交付。出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同时，合同继续履行，出卖人按已交付房款的日万分之五向买受人支付违约金。当日梅秀凤付清了首付104459元，余款20万元依约办理了银行按揭手续。2013年5月23日，向超与鸿程公司补签了商品房买卖合同一份（编号为XG201303267），约定向超购买鸿程公司开发的“北大鸿城”商业综合体6楼内走廊东侧自南向北第2户，该房屋总价为249971元，建筑面积84.72平方米。该房屋在合同附件一房屋平面图中也作了标注。双方同时约定该房屋于2012年12月30日前交付。2012年12月30日，由于鸿程公司的工作人员疏忽，误将“梅房”钥匙交付给向超，向超即于2013年3月将该房屋装修使用。2013年5月，鸿程公司又将“向房”钥匙交付给梅秀凤，梅秀凤于同年11月准备装修时发现交房错误，遂多次找鸿程公司、向超协商未果，以至成讼。本案一审中，一审法院委托湖北大成资产评估有限公司对涉案房屋6楼内走廊东侧自北向南第2户的室内装修进行评估鉴定。湖北大成资产评估有限公司于2014年5月30日、8月5日作出鄂大成评报字2014第031号报告书及补充说明，评估鉴定结论为：截止基准日2014年5月19日，评估对象室内装修的合理市场价值为人民币84883元。

    一审法院认为，梅秀凤与鸿程公司签订的买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。梅秀凤交清了购房款，现请求判令鸿程公司依约交付，合理合法，依法应予以支持。由于该房屋现由向超实际控制，故向超理应将该房屋返还给梅秀凤。梅秀凤要求鸿程公司依约支付违约金（从2013年5月2日起，至房屋实际交付之日止），合乎法律规定，依法应予以支持。向超的装修损失84883元理当由鸿程公司赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、向超于本判决生效之日起七日内将“北大鸿城”商业综合体6楼内走廊东侧自北向南第2户返还给梅秀凤；2、鸿程公司于本判决生效之日起七日内向梅秀凤支付违约金（以304459元为本金，从2013年5月2日起，至房屋实际交付之日止，按照日万分之五计算）；3、鸿程公司于本判决生效之日起七日内向向超支付装修损失84883元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元由鸿程公司负担。

    鸿程公司不服一审判决，上诉至本院称：一、一审判决程序违法，导致判决错误。（一）一审判决超出当事人的诉讼请求。一审判决主文第三项判令鸿程公司向向超支付装修损失84883元，但梅秀凤一审中并无此诉讼请求，向超亦未提起反诉，此判决超出梅秀凤的诉讼请求，违反不告不理原则，程序违法。（二）一审鉴定报告的补充说明没有组织质证。按照民诉法的规定，证据未经质证不能作为定案依据，湖北大成资产评估有限公司做出的补充说明没有交换证据、没有组织质证即作为证据予以采信，程序违法。（三）鸿程公司提交的证据未进行质证。一审中，鸿程公司在鉴定阶段向一审法院补充提交一份梅秀凤出具的《收房声明》，证明鸿程公司已按时将房屋交给梅秀凤，一审法院没有组织质证，亦未作出说明。二、一审判决认定事实错误。根据鸿程公司提交的证据，鸿程公司已按时将房屋交付至梅秀凤，梅秀凤已签收，且并未提出异议，即使交付房屋错误，梅秀凤当时应提出，其当时应提出而未提出存在过错。一审判决由鸿程公司承担违约金错误。综上，请求二审法院判令：1、撤销孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第00450号民事判决，发回重审或依法改判由鸿程公司、梅秀凤、向超共同分担案涉损失；2、由梅秀凤、向超承担一审超判的诉讼费及二审全部诉讼费用。

    鸿程公司为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：

    2013年5月20日，梅秀凤出具的《收房声明》一份。拟证明：梅秀凤于2013年5月20日对其所购房屋进行了验收，其后并未提出异议。

    被上诉人梅秀凤辩称：一、一审判决程序正当。（一）、一审判决没有超出梅秀凤的诉讼请求。一审中，梅秀凤的第二项诉讼请求为：判令向超搬出其侵占的梅秀凤的房屋。因向超己在梅秀凤的房屋内进行了装饰装修的添附行为，向超搬出房屋时，必然涉及对其添附物的处理。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条的规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除……”，向超应该拆除其装饰装修。向超拆除装饰装修，其损失是因为鸿程公司交错钥匙所致，依法应由鸿程公司赔偿。（二）、一审补充鉴定已组织质证，鸿程公司拒不签字。因梅秀凤及向超在开庭时对鉴定报告提出异议，一审法院指定相关机构予以补充鉴定。补充鉴定出来以后，一审法院组织当事人各方予以质证。然而鸿程公司查看了补充鉴定后，拒不签字。（三）、鸿程公司补充提交的《收房声明》己过了举证期限。当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。鸿程公司补充提交的《收房声明》已过了举证期限，应视为其放弃举证权利。二、一审判决认定事实清楚。鸿程公司已于2012年12月30日将梅秀凤的房屋的钥匙错误交付给向超，向超于2013年3月份将该房屋装修使用。鸿程公司于2013年5月向梅秀凤交房时，房屋己处于被向超侵占使用的状态。在梅秀凤将房屋收回之前，交付的条件并不成就。房屋早已被错误交付，交付的条件不成立，梅秀凤当场提或者不提异议，已不影响鸿程公司违约的事实。鸿程公司以此为由，认为梅秀凤有过错，理由不成立。综上，请求二审法院驳回鸿程公司的上诉，维持原判。

    被上诉人梅秀凤未向本院提交新证据。

    被上诉人向超辩称：1、一审判决的装修损失应当以向超装修时的损失为准。2、一审法院组织各方当事人对案涉鉴定报告的补充鉴定意见进行了质证。

    被上诉人向超未向本院提交新证据。

    经庭审质证，梅秀凤对鸿程公司所提交证据的真实性不持异议，但认为该证据上“梅秀凤”的签字是梅秀凤的妹妹代签的，并且认为该证据是超过举证期限所举证据、不能证明其证明目的。向超认为鸿程公司所举证据是超过举证期限所举证据，不属于新证据，且与其没有关联性。

    本院对鸿程公司二审所提交证据的真实性予以确认。因鸿程公司已于2012年12月30日将梅秀凤的房屋的钥匙错误交付给向超，向超于2013年3月份将该房屋装修使用，故梅秀凤的妹妹于2013年5月20日代签的《收房声明》并不能反映梅秀凤对其购买的房屋进行了实际验收，因此本院对鸿程公司所提交的此份证据的证明目的不予采信。

    二审经审理查明，一审判决所查明的事实属实。

    本院认为，本案系因履行鸿程公司与梅秀凤签订的《商品房买卖合同》而引发的纠纷，故本案应定性为商品房买卖合同纠纷。

    本案当事人二审争议的焦点问题是：一、一审判决是否程序违法。二、鸿程公司应否承担违约责任；如应承担违约责任，如何确定违约责任的范围。

    关于焦点问题一，本院认为：梅秀凤在一审中的诉讼请求为“一、判令鸿程公司继续履行合同，并依约向梅秀凤支付违约金（从2013年5月2日起，至房屋实际交付之日止）；二、判令向超立即迁出北大鸿城商业综合体自北向南1单元602号房；三、本案诉讼费用、律师费用1500元由被告承担。”上述诉讼请求中并未请求人民法院判令鸿程公司赔偿向超装修损失；向超在一审中也未作为权利人在本案中就此提出独立的诉讼请求，故一审判决鸿程公司赔偿向超装修损失属于超出梅秀凤诉讼请求的裁决，与人民法院“不诉不理”的审判原则相悖，故一审判决中的相关判项应予撤销。鸿程公司关于一审法院没有通知其参加案涉鉴定报告的补充意见的质证的上诉理由，因本院认为一审判决中关于要求鸿程公司赔偿向超装修损失的判项为超诉讼请求裁判应予撤销，故不应据此理由将本案发回重审。鸿程公司关于一审判决没有对其所提交的《收房声明》进行质证、作出评判的上诉理由，因鸿程公司将该《收房声明》作为二审证据提交，本院二审中对该证据进行了质证，并做出了评判，故不应据此理由将本案发回重审。

    关于焦点问题二，本院认为：鸿程公司与梅秀凤签订的《商品房买卖合同》是合同当事人真实意思的表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当全面正确的按约履行合同义务。鸿程公司因其工作人员的失误，错误的将应当向梅秀凤交付的房屋交付给了向超，其应对其工作人员的失误所造成的后果对梅秀凤承担责任。由于鸿程公司未按约交房，故鸿程公司应当承担依约向梅秀凤交付合同所约定的房屋，并依约向梅秀凤支付延期交付违约金的民事责任。由于梅秀凤与向超没有合同关系，且不是案涉房屋的登记产权人，故梅秀凤关于“判令向超立即迁出北大鸿城商业综合体自北向南1单元602号房。”的诉讼请求不应予以支持，请求向超腾退案涉房屋的权利应当由鸿程公司行使，是否主张向超腾退案涉房屋取决于鸿程公司对自己权利的处分。向超的装修损失应当由其另行主张权利。

    综上，一审判决认定事实基本清楚，但实体处理不当，应予纠正，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

    一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院2015年3月23日作出的（2014）鄂孝南民初字第00450号民事判决第二项。

    二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院2015年3月23日作出的（2014）鄂孝南民初字第00450号民事判决第一、三项。

    三、上诉人湖北鸿程房地产开发有限公司向被上诉人梅秀凤交付由其开发的“北大鸿城”商业综合体6楼内走廊东侧自北向南第2户的商品房。

    四、驳回梅秀凤的其他诉讼请求。

    一审案件受理费1000元，按原判决执行；二审案件受理费1000元，由上诉人湖北鸿程房地产开发有限公司负担。

    本判决为终审判决。

审判长　刘　铮

审判员　汪书力

审判员　代绍娟

二〇一五年九月十一日

书记员　潘　洁

    附适用法律条文：

    1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

    2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。

    4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。