枣阳市少年儿童体育学校与张士俊、第三人孟祥银租赁合同纠纷一案一审民事判决书

湖北省枣阳市人民法院

民 事 判 决 书

 （2015）鄂枣阳民二初字第00245号

  原告枣阳市少年儿童体育学校。住所地枣阳市光武路。

  法定代表人黄良益，该校校长。

  委托代理人龚卫山，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。代理权限：参与诉讼，代为增加、变更诉讼请求、签订和解协议，代收法律文书等授权。

  被告张士俊。

  第三人孟祥银。

  委托代理人史振普，湖北言达律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉、进行和解，代收法律文书。

  原告枣阳市少年儿童体育学校（以下简称少儿体育学校）与被告张士俊、第三人孟祥银租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭金宏独任审判，2015年8月5日，公开开庭进行了审理。原告少儿体育学校法定代表人黄良益及其委托代理人龚卫山、被告张士俊和第三人孟祥银的委托代理人史振普到庭参加诉讼。后因案情较为复杂、争议较大，该案转为普通程序，2015年10月15日，又公开开庭进行了审理。原告少儿体育学校的委托代理人龚卫山、被告张士俊和第三人孟祥银的委托代理人史振普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告少儿体育学校诉称：2009年1月1日，原告与被告经协商一致，达成将原告管理的少年儿童体育馆（训练馆）场地租赁给被告的经营协议，租期三年，即从2009年1月1日至2012年1月28日等内容的协议，被告在其接手后为其经营方便需要，要求并承诺将场馆内的看台（三界砖梯）及篮球架（二个）拆除，租赁期满恢复原状，原告同意。在被告经营到2010年下半年时要回原单位上班，又与原告及第三人三方协商同意，将其剩余的一年租期转让给第三人经营，并将其拆除的设施由第三人恢复原样。2012年1月28日租期满后，第三人提出续租两年，年租金2万元，其他按原来口头协议执行。2014年1月租期到期前后，原告多次交涉催促第三人交付租赁场馆、房舍，并恢复原样，其置之不理，占用至今，为此依法提起诉讼，请求依法判令被告和第三人腾退原租赁占用的体育场馆（地）及房舍，并将场馆内的看台（三界砖梯）及篮球架（二个）恢复原样，偿付逾期占用期间的租赁费10000元；本案诉讼费由被告和第三人负担。

  本案在审理过程中，少儿体育学校除上述诉讼请求外，又增加了一项诉讼请求，即要求解除与孟祥银之间租赁合同关系。

被告张士俊辩称：原告所诉事实和理由属实，但原告要求我腾退租赁占用的体育场馆及宿舍、恢复原样、偿付逾期租赁占用费10000元有异议，因按租赁协议，我的义务已履行完了，我和原告、第三人已商量好了，下余这些诉讼请求应由第三人来承担，与我无关。同意解除租赁合同。

  第三人孟祥银述称：对第三人从被告手里接手租赁物经营不持异议，双方签订的有租赁协议。但是转让协议没有约定也不能体现原告主张的承诺将场馆的看台拆除后恢复原状的约定，且原被告之间的租赁协议也没有该约定。原告所诉第三人与原告之间的租赁合同履行情况不属实，现在原告擅自将第三人租赁的租赁物终止使用，给第三人造成了极大的损失，现保留向原告索赔的权利。根据第三人与原告的口头约定，双方的口头协议应该继续履行，实际双方的口头协议已履行了三年，只是因为2015年原告单方将租金由20000元增加到60000元，双方未达成协议，故此引起纠纷，不存在第三人不交租金的问题，第三人交20000元租金，原告不收，交60000元租金，第三人认为过高。不同意解除租赁合同。综上，请求驳回原告诉讼请求。

  审理查明：2009年1月1日，少儿体育学校（甲方）与张士俊（乙方）签订了一份租赁协议，该协议主要约定：甲方将“室内训练馆”租给乙方使用，乙方开展体育项目经营，租金12000元／年；租期暂定为3年，从2009年1月1日至2012年1月28日，租金每年支付；甲方负责训练场馆基础设施的完整性及维护；提供办公室、休息室、换衣洗澡间（供会员使用）各一间，保证供水供电（费用乙方自理），保证停车位；场馆内增加的永久性附属设施，在终止合同时，按原价格核算成租金（指铝合金门窗或玻璃门窗等）；乙方有优先续约权。协议签订后，少儿体育学校向张士俊提供室内训练馆、水电、办公室等，张士俊实际经营至2010年6月1日，并将其实际租赁经营期内租金付清，张士俊因要回其单位上班，经少儿体育学校同意，张士俊将租赁室内训练馆、办公室等转租给孟祥银，孟祥银承租经营，并向少儿体育学校交付了租金12000元。2012年1月底，租赁期限届满，孟祥银续租两年，分别付了两年年租金40000元（20000元／年）。续租期满，2014年1月8日，孟祥银又向少儿体育学校交了第三年续租租金20000元。孟祥银续租三年均未签订书面租赁合同。在第三年续租届满前，少儿体育学校通知孟祥交付租赁物，孟祥银未交付，继续使用租赁物。少儿体育学校、孟祥银因第三年续租的租金问题发生争议。2015年6月5日，少儿体育学校向本院提起诉讼，请求解决。

  本案在审理过程中，少儿体育学校自愿撤回场馆内的看台（三界砖梯）及篮球架（二个）恢复原样的诉讼请求。少儿体育学校主张按上年年租金20000元主张租金，从2015年1月29日至同年8月29日共计七个月，即租金为11666.67元（20000元／年÷12月×7月），少儿体育学校主张10000元租金，放弃1666.67元租金。经本院主持调解，当事人未能达成协议。

  本院认为，少儿体育学校与张士俊租用协议意思表示真实，且不违背法律法规的强制性规定，应属有效，双方已按合同约定履行。在该协议履行过程中，经少儿体育学校同意，张士俊将其租赁的租赁物转租给孟祥银。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，......。故该租用协议对少儿体育学校、孟祥银具有法律约束力，双方也按协议履行了各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期间届满，孟祥银未与少儿体育学校签订书面合同，且续租三年，少儿体育学校没有提出异议，每年交付租金20000元，故，双方之间租赁为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人；同时该法还规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故，少儿体育学校要求解除租用协议并返还租赁物的主张有理，本院予以支持。租期届满，孟祥银未按少儿体育学校通知交付租赁物，继续使用租赁物，少儿体育学校主张按上年20000元年租金标准计算租金要求孟祥银支付本院予以支持。少儿体育学校撤回训练场馆内的看台（三界砖梯）及篮球架（二个）恢复原状的诉讼请求，系其自愿，本院予以准许。张士俊将租赁物转租后，由孟祥银租赁经营，应由孟祥银支付租赁费，少儿体育学校向张士俊主张租赁费和返还租赁物无事实和法律依据，该主张本院不予支持。孟祥银述称继续履行租用协议，不同意解除租赁合同的理由不能成立，其相应主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释﹥》第十八条之规定，判决如下：

  一、解除少儿体育学校与孟祥银之间租用协议；

  二、孟祥银向少儿体育学校返还室内训练馆及办公室、休息室、换衣洗澡间各一间；

  三、孟祥银向少儿体育学校支付租金10000元；

  四、驳回少儿体育学校其他诉讼请求。

  上述第二、三项，均于本判决生效后十日内履行。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由孟祥银负担，于本判决生效后十日内交纳。

  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。帐户XXX1338。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到湖北省襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

  当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了上诉案件受理费通知。

审判长　　沈黎明

审判员　　李吉超

审判员　　彭金宏

二〇一五年十一月十六日

书记员　　薛　璐