瞿洪波与詹毕顺房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市黄陂区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鄂0116民初5766号

原告：瞿洪波，男,汉族，1976年9月5日出生，住湖北省洪湖市。

委托诉讼代理人：邓勇，湖北诚智成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张文强，湖北诚智成律师事务所律师。

被告:詹毕顺，男,汉族，1985年12月12日出生,住武汉市硚口区。

委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴婉君，湖北言达律师事务所律师。

第三人：曾姝绘，女,汉族，1980年8月3日出生,住武汉市武昌区。

第三人:武汉江城乐居房产经纪有限公司。住所地：武汉市盘龙城经济开发区刘店村香槟半岛第D幢1-2层7号。

法定代表人：朱俊，该公司经理。

委托诉讼代理人：陈松涛，男，汉族，1989年4月7日出生，该公司员工。户籍地：湖北省枣阳市。该公司员工。

原告瞿洪波与被告詹毕顺、第三人曾姝绘、第三人武汉江城乐居房产经纪有限公司（以下简称江城乐居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月13日，公开开庭进行了审理。原告瞿洪波及委托诉讼代理人邓勇、张文强，被告詹毕顺及委托诉讼代理人许峰、吴婉君、第三人江城乐居经纪公司委托诉讼代理人陈松涛到庭参加诉讼。第三人曾姝绘，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告瞿洪波向本院提出诉讼请求：1.判令被告詹毕顺继续履行房地产买卖合同及房地产买卖合同附件，配合原告瞿洪波办理房屋过户手续、贷款手续，将房屋产权变更登记至原告瞿洪波名下；2.依法判令被告詹毕顺支付原告瞿洪波自2016年11月11日至房屋产权变更登记于原告瞿洪波名下之日止的逾期违约金（以总房价613000元为基数，按日千分之一计算）；3.本案诉讼费、保全费、担保费由被告詹毕顺承担。事实和理由：2016年6月16日，原告瞿洪波和第三人曾姝绘因共同购买房屋、以曾姝绘名义与被告詹毕顺、第三人江城乐居经纪公司签订房地产买卖合同及房地产买卖合同附件。合同及附件约定：一.被告詹毕顺将位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村F学府一期A3栋1单元8层3室的房屋（下简称涉案房屋）（证号：武房权证黄字第××号）以613000元价格出售给原告瞿洪波和第三人曾姝绘。二.付款方式：合同签订当日原告瞿洪波和第三人曾姝绘向被告詹毕顺支付购房定金2万元；首期房款93000元，原告瞿洪波和第三人曾姝绘在第三人江城乐居经纪公司或银行通知还贷扣款之前直接付至被告詹毕顺贷款账户或银行扣款账户，余款50万元，原告瞿洪波通过办理银行按揭贷款方式直接支付到被告詹毕顺银行帐户。三.违约责任：逾期履行合同义务，违约方须按逾期每日总房价的千分之一向守约方支付违约金。四.合同及附件还约定了合同各方的其他权利义务。合同签订后，原告瞿洪波和第三人曾姝绘如约支付被告詹毕顺购房定金2万元。后第三人曾姝绘因无法办理银行按揭贷款，被告詹毕顺同意由原告瞿洪波直接贷款购买涉案房屋，合同所有权利义务由原告瞿洪波承担。2016年9月1日，原告瞿洪波与被告詹毕顺及其配偶办理完银行贷款预审手续。第三人江城乐居经纪公司通知原告瞿洪波与被告詹毕顺结清房屋原有贷款时，被告詹毕顺提出让原告瞿洪波加价8万元，否则不予配合办理房屋过户手续和出售房屋。之后，原告瞿洪波和第三人江城乐居经纪公司多次催告，被告詹毕顺至今未予配合办理房屋贷款手续和产权登记变更手续。原告瞿洪波认为，原、被告之间的房屋买卖关系真实、合法有效，双方应恪守诚实信用原则，被告詹毕顺不履行合同已构成违约。原告瞿洪波为维护自身合法权益，根据相关法律规定，提出前述诉讼请求，望判如所请。

被告詹毕顺辩称，1.原告瞿洪波诉讼主体不适格。2016年6月16日，詹毕顺与第三人曾姝绘签订房地产买卖合同，依据合同相对性，詹毕顺与第三人曾姝绘形成房屋买卖合同关系，第三人曾姝绘在签订合同时并未向詹毕顺披露共同购买人，詹毕顺与原告瞿洪波不存在房屋买卖合同关系，由此，本案诉讼主体错误。2.原告瞿洪波诉称第三人曾姝绘因无法办理银行按揭贷款，詹毕顺同意由原告瞿洪波个人贷款购买涉案房屋与客观事实不符。首先，詹毕顺从未同意由原告瞿洪波购买房屋，且原告瞿洪波并未出具詹毕顺同意由原告购买房屋的依据；其次，第三人曾姝绘购买系争房屋过程中办理贷款时，声称其与原告瞿洪波为夫妻关系，后在2016年7月办理按揭贷款申请时其与原告瞿洪波一同办理，但事后贷款未获银行批准，原因为第三人曾姝绘与原告瞿洪波并非夫妻关系。第一次贷款未获批准后，第三人曾姝绘与詹毕顺协商后，以第三人曾姝绘名义办理贷款，但詹毕顺并不知道最终以原告瞿洪波名义办理贷款。3.依现有政策，购买争议房屋须在武汉市购买两年以上社保或个人完税证明，原告瞿洪波未证明其具备购房资格，因此，原告瞿洪波不具备法定构房资格。综上，原告瞿洪波要求继续履行合同缺乏法律及事实依据，望驳回原告瞿洪波全部诉讼请求。

第三人曾姝绘述称，曾姝绘与詹毕顺签订房屋买卖合同是事实，签订合同时原告瞿洪波在场，曾姝绘在办理贷款购房时，因银行后期贷款由原告瞿洪波归还，曾姝绘与原告瞿洪波未领取结婚证，故银行预审未通过。之后，曾姝绘、瞿洪波及詹毕顺夫妻和银行工作人员在江城乐居经纪公司处由银行工作人员对瞿洪波的购房贷款资格进行审核被通过。

第三人江城乐居经纪公司述称，被告詹毕顺与第三人曾姝绘签订房屋买卖合同是事实，合同约定是以曾姝绘名义贷款偿还被告詹毕顺购房款。银行在审查曾姝绘贷款资格时未通过，之后以原告瞿洪波名义申请贷款银行审查通过，因被告詹毕顺未结清出卖房屋的贷款，后期手续无法进行。

当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖合同、房地产买卖合同附件、收据等证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年6月16日，詹毕顺与曾姝绘签订房地产买卖合同，约定：詹毕顺为卖方，曾姝绘为买方。经纪方为武汉乐家美居房地产经纪有限公司（下简称乐家美经纪公司）。物业（房屋）坐落：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村F学府一期A3栋1单元8层3室。建筑面积130.41元，用地面积17.73平方米。房屋总价款：61.3万元。三方同时对各方的其他权利义务事项进行了约定。该合同由卖方詹毕顺、买方曾姝绘签名捺印、经纪方乐家美经纪公司盖章及经办人签名确认。同日，詹毕顺、曾姝绘对上述合同的付款方式签订房地产买卖合同附件，约定：一.定金2万元，买方曾姝绘须于2016年6月16日支付给卖方詹毕顺。二.注销抵押后付款（适用于物业有抵押情况）。1.首期房款：买方出资提前还贷，卖方须于本合同签署后七个工作日内办理不可撤销地全权委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关供款存折及对应银行卡、贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为违约。买方出资提前还贷的款项一旦划至卖方贷款帐户或银行扣款账户内，到帐即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用。买方按揭付款的，买方须在合同签订后20个工作日内到银行办理按揭贷款申请，签署银行购房贷款抵押合同，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。首期房款：（不含定金）9.3万元买方应于经纪方或银行还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款帐户或银行扣款帐户内，到帐即视为卖方已收取。2.房价余款：1.按揭付款：贷款银行批准贷款金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的帐户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付房价余款差额由买方于领取房屋所有权证前支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约。守约方有权追究违约责任和解除合同。3.出资方提前还贷后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的则属违约方，违约方应向另一方支付等额于总房价20%的违约金等权利义务事项。该买卖合同附件，由卖方詹毕顺、买方曾姝绘签名捺印确认。合同签订之日即2016年6月16日，曾姝绘向詹毕顺支付定金2万元，同时由詹毕顺向曾姝绘出具了收到曾姝绘支付的购房定金2万元的收款凭据。期间，曾姝绘贷款购房资格经银行预审未通过，詹毕顺出卖的房屋贷款未清偿、房屋设定的抵押亦未解除。嗣后，原告瞿洪波以其与曾姝绘系共同购买案涉房屋为由，提出前述诉讼请求。

另查明，乐家美经纪公司于2016年8月23日变更为江城乐居经纪公司。

本院认为,被告詹毕顺与第三人曾姝绘通过房屋中介即第三人江城乐居经纪公司签订的房地产买卖合同及补充协议（买卖合同附件），是各方当事人的真实意思表示，为有效合同。第三人曾姝绘因需贷款购买涉案房屋未获金融机构批准，导致涉案房屋买卖合同未能履行。原告瞿洪波称其与第三人曾姝绘系共同购买案涉房屋，根据合同相对性原则，房地产买卖合同及补充协议未显示瞿洪波为合同一方当事人，亦无证据表明瞿洪波与曾姝绘为房屋共同购买人。原告瞿洪波另称，被告詹毕顺向金融机构承诺同意以原告瞿洪波的名义贷款购买案涉房屋，因原告瞿洪波提供的承诺书为复印件，其真实性存疑，且借贷法律关系与房屋买卖合同非同一法律关系，其亦未提交第三人曾姝绘同时同意将房屋买卖合同中的权利义务一并转让给原告瞿洪波，得到被告詹毕顺同意的有效证据。庭审中，詹毕顺亦否认同意曾姝绘将涉案房屋权利义务转让给瞿洪波。根据“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，原告瞿洪波主张享有和承担第三人曾姝绘与被告詹毕顺于2016年6月16日签订的房地产买卖合同及补充协议合同中的权利义务的请求，证据不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：

驳回原告瞿洪波的诉讼请求。

案件受理费9930元，由原告瞿洪波负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　徐　燕

人民陪审员　　胡思慧

人民陪审员　　黄建国

二〇一七年四月十七日

书　记　员　　汪　洁