金萍与周明、程翔房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市武昌区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鄂0106民初6572号

原告（反诉被告）：金萍，女，1984年3月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，

委托代理人：赵健，湖北言达律师事务所律师。

被告（反诉原告）：周明，女，1975年11月23日出生，汉族，住武汉市东西湖区，

委托代理人：熊鹰，湖北山河律师事务所律师。

委托代理人：吕燕菲，湖北山河律师事务所律师。

被告（反诉原告）：程翔，男，1971年12月23日出生，汉族，住武汉市江汉区，

委托代理人：熊鹰，湖北山河律师事务所律师。

委托代理人：吕燕菲，湖北山河律师事务所律师。

被告（反诉被告）：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7栋32层4号。

法定代表人：单一刚，总经理。

委托代理人：杨娟娟，员工。

委托代理人：习平，员工。

原告金萍诉被告周明、被告程翔、被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司（简称：武汉链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，被告周明、被告程翔向本院提起反诉，反诉原告周明、反诉原告程翔诉反诉被告金萍、反诉被告武汉链家公司房屋买卖合同一案与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人赵健，被告（反诉原告）周明及其委托代理人吕燕菲、被告（反诉原告）程翔及其委托代理人吕燕菲、被告（反诉被告）武汉链家公司委托代理人杨娟娟、习平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的武汉市存量房买卖合同、居间服务合同、补充协议；2、判令被告一周明、被告二程翔向原告金萍退还已支付的购房款70万元、契税10051.55元及湖北省专项维修资金6502元，合计716553.55元；3、判令被告一周明、被告二程翔向原告偿付济损失（以购房款70万元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年8月31日计算至被告实际付款之日止）；4、判令被告三向原告金萍退还佣金47500元；5、判令本案全部诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：被告周明与被告程翔是夫妻关系。2016年8月31日原告与三被告签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，合同编号：100000313034。合同约定由第一被告、第二被告向原告出售位于武汉市武昌区新河街和平大道东侧武汉航天首府第1栋1单元18层3号房，总价为190万元整；并约定由被告三提供居间服务，佣金为47500元。同时签订《理房通定金监管服务协议》及《理房通房屋交易资金监管服务协议》，约定由北京理房通支付科技有限公司代被告一、二收取原告支付的交房保证金1万元、定金19万元，合计20万元。协议签订后，原告按照协议约定于2016年8月31日向北京理房通支付科技有限公司转账20万元，并2016年11月22日向第一被告转账50万元，合计支付购房款70万元。于2016年8月31日向第三被告转账47500元。为协助被告一、被告二办理房产证，原告向被告一、被告二支付16553.55元。根据2016年11月14日武汉市人民政府办公厅文件【编号：武政办（2016）159号】导致原告属于限购范围，失去购房资格，无法继续履行合同。

被告周明和被告程翔共同辩称：我们同意解除合同，但是同意解除的原因是原告违约，不是原告所称的达到解除的条件，并不是原告丧失购房资格。我们不同意退还定金，但是同意退还房款及税费516553.55元，但是我现在没有钱退。不认可原告主张的第3项诉讼请求。

被告武汉链家公司辩称：同意解除合同。对第2、3项诉请我方没有异议，对第4项佣金我方同意判决生效之日退还，第5项诉讼费我方不承担。

反诉原告周明和反诉原告程翔共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告金萍、反诉被告武汉链家公司之间的房屋买卖业务合订本，包括武汉市存量房买卖合同、居间服务合同、补充协议；2、请求判令反诉原告无需向反诉被告金萍退还定金20万元；3、请求法院判令反诉被告金萍向反诉原告支付违约金38万元，并要求赔偿损失房屋差价6万元，直接经济损失包括：为此案件来回的飞机票费用2250元、汽车票费用1169元、汽油费用1100元、误工费用23000元、律师费用20000元；4、反诉费用由反诉被告金萍承担。事实与理由：反诉原、被告于2016年8月31日签订《房屋买卖业务签约文件合订本》（其中包括《武汉市存量房买卖合同》及其补充协议、《居间服务合同》），按照协议约定，反诉被告于2016年8月31日向反诉原告支付定金20万元，2016年9月17日向反诉原告支付首付款50万元用于偿还反诉原告房屋贷款，反诉原告一直催促房屋中介办理转移登记手续，并要求反诉被告尽快履行合同购房义务，而反诉被告迟迟未配合办理，却于2016年11月28日将反诉原告诉至法院，要求解除合同并返还购房款，该行为显然属于无故拒绝购买房屋的违约情形，反诉原告有权按照双方协议约定要求解除合同，并要求反诉原告承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。

反诉被告金萍辩称：同意解除合同，其他反诉请求均不同意。

反诉被告武汉链家公司辩称：同意解除合同，其他的反诉请求与我方无关，不发表意见。

本院经审理认定事实如下：2016年8月31日周明、程翔与金萍签订《武汉市存量房买卖合同》及其补充协议。同日，周明、程翔、金萍与武汉链家公司签订《居间服务合同》。上述合同约定周明和程翔将坐落于武汉市武昌区新河街和平大道东侧武汉航天首府第1栋1单元18层3号房屋以190万元的价格出售给金萍。在庭审中，周明和程翔认可收到金萍支付的购房款（含金萍代周明、程翔缴纳的相关税费）合计716553.55元；武汉链家公司认可收到金萍支付的购房佣金47500元。2016年11月14日武汉市人民政府办公厅印发《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房产市场持续平稳健康发展的意见》（武政办【2016】159号），规定在武汉市拥有2套及以上住房的，暂停在武昌区等区域向其出售住房。2016年11月15日武汉链家公司从房地登记部门领取周明名下涉案房屋首个不动产权证{【鄂（2016）武汉市武昌不动产权第0013952号】}。武汉市住房保障和房屋管理局网站显示金萍不具备购买住房资格。

对于当事人各方没有争议的事实，本院予以确认。

本院认为：各方当事人均同意解除周明、程翔与金萍签订《武汉市存量房买卖合同》及其补充协议，周明、程翔、金萍与武汉链家公司签订《居间服务合同》，本院对各方当事人的意见予以尊重。但是各方当事人同意解除上述合同的理由不同。金萍主张在合同履行期间，由于政府房地产政策变化，导致其丧失购买资格，无法继续履行合同，故而主张解除上述合同。周明和程翔则主张金萍违约，而行使法定解除权解除合同。根据庭审中周明、程翔及武汉链家公司的陈述，可以确定涉案房屋的首个不动产权证是武汉链家公司于2016年11月15日从房地登记部门领取。根据常识可知，只有领取了涉案房屋首个不动产权证后，周明、程翔才具备将房屋过户给金萍的前提条件。但是2016年11月14日武汉市办公厅印发房地产限购政策，从2016年11月15日起金萍丧失购买住房的资格。虽然房地部门制定了异议复查机制，但是购买房屋还要向房地部门申请异议复查这个新情况并不是金萍于2016年8月31日签订购房合同时应当预见的，这也不是商业风险。周明、程翔认为向房地部门申请异议复查是金萍的合同义务，这种观点无疑增加了金萍的购房成本，也不符合2016年8月31日双方达成购房合意的内容。因此，本院对周明、程翔认为金萍违约的主张不予支持。

反诉原告的所有反诉请求均是基于反诉原告主张金萍违约这一前提。本院对反诉原告全部诉请的这一前提不予认可，因此本院驳回反诉原告周明、反诉原告程翔全部反诉请求。

更进一步分析，周明、程翔于2016年8月31日与金萍签订房屋买卖合同之时，周明、程翔没有办理自己名下的涉案房屋不动产权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，2016年8月31日涉案房屋的所有权属于开发商，而不是周明或程翔。周明、程翔与金萍签订涉案房屋买卖合同之时，并不拥有涉案房屋所有权。在周明、程翔没有办理涉案房屋自己名下的不动产权证之前，涉案房屋无法办理过户并登记于金萍名下。等到周明、程翔办理并拿到涉案房屋不动产权证时，房地产政策已经发生了变化，金萍丧失了购买涉案房屋的资格。根据诚实信用原则，周明、程翔作为涉案房屋的卖家应当为合同履行创造条件，应当在签订合同之前就为房屋交易做好准备。正是由于周明、程翔于签订房屋买卖合同两个多月后才拿到自己名下涉案房屋首个不动产权证，导致金萍因房地产政策变化实际无法继续履行合同。涉案合同无法实际履行负有过错的是周明和程翔，而非金萍。但是金萍并未主张周明、程翔在履行合同中有过错，根据“不告不理”原则，本院尊重当事人的诉讼权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，本院对原告金萍请求解除《武汉市存量房买卖合同》及其补充协议、《居间服务合同》的诉讼请求予以认可。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告周明和被告程翔应当向原告金萍归还购房款（含金萍代周明、程翔缴纳的相关税费）716553.55元；被告武汉链家公司应当向原告金萍归还佣金47500元。被告周明和被告程翔最迟应于收到本案起诉状之时，就知道原告要求解除合同并返还购房款的主张。被告周明、被告程翔最迟应于本案第一次开庭之日（2017年1月5日）向原告归还全部购房款。但是被告周明、被告程翔拒不愿履行法律义务，给原告金萍造成了经济损失。这个经济损失应相当于金萍支付的全部购房款从2017年1月5日至被告周明、被告程翔实际清偿之日止的同期银行贷款利息。由于原告金萍仅请求70万元的利息，本院予以尊重。因此，被告周明和被告程翔应当向原告金萍支付经济损失，经济损失的计算方式为：以购房款70万元为计算基数，按照中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率，从2017年1月5日计算至被告实际清偿之日止。

综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：

一、解除原告金萍与被告周明、被告程翔签订的《武汉市存量房买卖合同》及其补充协议；

二、解除原告金萍、被告周明、被告程翔与被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》；

三、被告周明与被告程翔向原告金萍返还购房款716553.55元并支付经济损失（经济损失的计算方式为：以购房款70万元为计算基数，按照中国人民银行公布的金融机构同期一年期贷款基准利率，从2017年1月5日计算至被告实际清偿之日止。）；

四、被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司向原告金萍归还佣金47500元；

以上第三、第四项被告应于本判决生效之日起三个工作日内履行完毕。

五、驳回原告金萍其他诉讼请求；

六、驳回反诉原告周明、反诉原告程翔全部反诉请求。

本诉案件受理费21900元，减半收取10950元，诉讼保全费4520元，反诉案件受理费10950元，合计26420元，由被告武汉链家宏业房地产经纪有限公司负担420元，由被告周明和被告程翔共同负担26000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。

审判员　　陈杰

二〇一七年六月一日

书记员　　严城