瞿洪波、詹毕顺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂01民终3474号

上诉人：瞿洪波，男,汉族，1976年9月5日出生，住湖北省洪湖市，

委托诉讼代理人：邓勇、张文强，湖北诚智成律师事务所律师。

被上诉人:詹毕顺，男,汉族，1985年12月12日出生,住武汉市硚口区，

委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。

原审第三人：曾姝绘，女,汉族，1980年8月3日出生,住武汉市武昌区，

原审第三人:武汉江城乐居房产经纪有限公司，住所地武汉市盘龙城经济开发区刘店村香槟半岛第D幢1-2层7号。

法定代表人：朱俊，该公司经理。

委托诉讼代理人：陈松涛，该公司员工。

上诉人瞿洪波与被上诉人詹毕顺、原审第三人曾姝绘、原审第三人武汉江城乐居房产经纪有限公司（以下简称江城乐居经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初5766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

瞿洪波的上诉请求：一、撤销(2016)鄂0116民初5766号民事判决，改判：1、詹毕顺继续履行《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件（付款方式）》，詹毕顺配合我办理房屋过户手续、贷款手续，将房屋产权变更登记于我名下；2、詹毕顺支付自2016年11月11日至房屋产权变更登记于我名下之日止的逾期违约金（以总房价613,000元为基数，按日千分之一计算）。二、本案一、二审诉讼费用由詹毕顺承担。其上诉的理由为：一审判决事实认定错误。我与詹毕顺之间的房屋买卖关系真实、合法存在，且有充分的证据予以证实。一、我提供的证明曾姝绘将涉案房屋的权利、义务转由我承担的证据具体、明确，形成完整的证据链。一审法院忽视证据的关联性，对关键性证据不予采信，导致事实认定错误。我与曾姝绘之间存在真实、合法的房屋买卖关系（我一审提供的买卖合同及补充协议已经一审判决确认），后曾姝绘因无法办理涉案房屋银行贷款，詹毕顺同意涉案房屋的权利、义务转由我承担。我为证明自己转承了曾姝绘的权利、义务，具有购房主体资格，向法院提交了以下证据：1、承诺书，该复印件系詹毕顺同意我购买涉案房屋后，在江城乐居经纪公司的协助下，到中国工商银行武汉东西湖支行办理银行购房贷款时，詹毕顺夫妻向银行出具的承诺书，承诺书明确了詹毕顺将涉案房屋出卖给我。该证据虽系复印件，但该证据和江城乐居经纪公司的陈述、我提交的录音证据相互印证，其真实性一审法院应予以采信。2、我与詹毕顺的短信往来记录，短信往来记录中詹毕顺与我沟通时明确写明“买家你好”，沟通的具体内容也是协商涉案房屋的买卖情况，不论是形式上，还是内容上均可证明我的购房者身份。3、录音证据，该证据系我代理律师在该案一审起诉前代表我和詹毕顺沟通涉案房屋买卖情况时的录音，詹毕顺对该证据的真实性当庭予以承认。录音证据符合证据的法定情形，录音内容具体明确。詹毕顺在录音证据中自己陈述了涉案房屋买卖的具体过程，对涉案房屋买方由曾姝绘转变成我的事实予以了直接的肯定。录音证据在本案中不是孤证，其和承诺书、短信往来记录相互印证，形成一个完整的证据链。上述三组证据，从书证、电子数据、视听资料等不同证据形式角度，证明了涉案房屋购买主体由曾姝绘转变成我的事实，一审法院对上述证据在一审判决中未予详细认定的情况下，完全不予采信，最终导致事实认定错误，判决错误。二、一审法院对江城乐居经纪公司的陈述完全不予采信，导致事实认定错误，判决错误。江城乐居经纪公司系我与詹毕顺房屋买卖合同纠纷中的房产居间人。我和詹毕顺及曾姝绘之间的交易情况、纠纷协调情况，都是在其参与情况下进行的。二手房买卖交易活动中，江城乐居经纪公司作为房屋交易居间人，全程参与房屋买卖的交易过程和纠纷协调过程，对该案的事实最为清楚，是最为客观、真实的核心证人。一审判决，完全忽略其对案件事实的陈述，必然导致事实认定错误，最终导致判决错误。综上所述，我认为一审判决未对核心证据进行认定，导致案件事实认定错误，最终判决错误。

被上诉人詹毕顺答辩则要求维持原判。

原审第三人曾姝绘未到庭参加诉讼。

原审第三人江城乐居经纪公司答辩称其支持上诉人瞿洪波的诉讼请求。

2016年12月，瞿洪波向一审法院提起诉讼，请求判令：1、詹毕顺继续履行房地产买卖合同及房地产买卖合同附件，配合瞿洪波办理房屋过户手续、贷款手续，将房屋产权变更登记至瞿洪波名下；2、詹毕顺支付瞿洪波自2016年11月11日至房屋产权变更登记于瞿洪波名下之日止的逾期违约金（以总房价613,000元为基数，按日千分之一计算）；3、本案诉讼费、保全费、担保费由詹毕顺承担。

一审法院查明：2016年6月16日，詹毕顺与曾姝绘签订房地产买卖合同，约定：詹毕顺为卖方，曾姝绘为买方。经纪方为武汉乐家美居房地产经纪有限公司（下简称乐家美经纪公司）。物业（房屋）坐落：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村F学府一期A3栋1单元8层3室。建筑面积130.41平方米，用地面积17.73平方米。房屋总价款：61.3万元。三方同时对各方的其他权利义务事项进行了约定。该合同由卖方詹毕顺、买方曾姝绘签名捺印、经纪方乐家美经纪公司盖章及经办人签名确认。同日，詹毕顺、曾姝绘对上述合同的付款方式签订房地产买卖合同附件，约定：一、定金2万元，买方曾姝绘须于2016年6月16日支付给卖方詹毕顺。二、注销抵押后付款（适用于物业有抵押情况）。1、首期房款：买方出资提前还贷，卖方须于本合同签署后七个工作日内办理不可撤销地全权委托经纪方办理提前还贷手续，并将相关供款存折及对应银行卡、贷款合同等全部资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理提前还贷手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为违约。买方出资提前还贷的款项一旦划至卖方贷款帐户或银行扣款账户内，到帐即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用。买方按揭付款的，买方须在合同签订后20个工作日内到银行办理按揭贷款申请，签署银行购房贷款抵押合同，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。首期房款：（不含定金）9.3万元买方应于经纪方或银行还贷扣款之日前由买方付至卖方贷款帐户或银行扣款帐户内，到帐即视为卖方已收取。2、房价余款：按揭付款：贷款银行批准贷款金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的帐户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付房价余款差额由买方于领取房屋所有权证前支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约。守约方有权追究违约责任和解除合同。3、出资方提前还贷后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的则属违约方，违约方应向另一方支付等额于总房价20%的违约金等权利义务事项。该买卖合同附件，由卖方詹毕顺、买方曾姝绘签名捺印确认。合同签订之日即2016年6月16日，曾姝绘向詹毕顺支付定金2万元，同时由詹毕顺向曾姝绘出具了收到曾姝绘支付的购房定金2万元的收款凭据。期间，曾姝绘贷款购房资格经银行预审未通过，詹毕顺出卖的房屋贷款未清偿、房屋设定的抵押亦未解除。嗣后，瞿洪波以其与曾姝绘系共同购买案涉房屋为由，提出前述诉讼请求。

一审法院另查明，乐家美经纪公司于2016年8月23日变更为江城乐居经纪公司。

一审法院认为,詹毕顺与曾姝绘通过房屋中介即江城乐居经纪公司签订的房地产买卖合同及补充协议（买卖合同附件），是各方当事人的真实意思表示，为有效合同。曾姝绘因需贷款购买涉案房屋未获金融机构批准，导致涉案房屋买卖合同未能履行。瞿洪波称其与曾姝绘系共同购买案涉房屋，根据合同相对性原则，房地产买卖合同及补充协议未显示瞿洪波为合同一方当事人，亦无证据表明瞿洪波与曾姝绘为房屋共同购买人。瞿洪波另称，詹毕顺向金融机构承诺同意以瞿洪波的名义贷款购买案涉房屋，因瞿洪波提供的承诺书为复印件，其真实性存疑，且借贷法律关系与房屋买卖合同非同一法律关系，其亦未提交曾姝绘同时同意将房屋买卖合同中的权利义务一并转让给瞿洪波，得到詹毕顺同意的有效证据。庭审中，詹毕顺亦否认同意曾姝绘将涉案房屋权利义务转让给瞿洪波。根据“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，瞿洪波主张享有和承担第三人曾姝绘与詹毕顺于2016年6月16日签订的房地产买卖合同及补充协议合同中的权利义务的请求，证据不充分，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：驳回瞿洪波的诉讼请求。案件受理费9,930元，由瞿洪波负担。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，詹毕顺与曾姝绘于2016年6月16日签订的房地产买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。因曾姝绘无法办理银行按揭贷款，导致双方的房屋买卖合同履行不能。现瞿洪波要求继续履行詹毕顺与曾姝绘签订的房地产买卖合同，然而，瞿洪波既不是该合同的相对人，詹毕顺又不同意将房屋买卖合同中的权利义务一并转让给瞿洪波，加之，瞿洪波亦无证据证明其与与曾姝绘为房屋共同购买人，故一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，因此，瞿洪波的上诉理由及请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审案件受理费9,930元，由瞿洪波负担。

本判决为终审判决。

审判长王阳

审判员张立新

审判员陈继红

二〇一七年九月一日

书记员余文婷