杨力、陈艾芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂01民终5156号

上诉人（原审原告）：杨力，男，1982年7月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区，

委托诉讼代理人：陈晨星，湖北首义律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陈艾芳，女，1976年10月20日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区，

委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王俊，湖北言达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：周明智，男，1975年9月20日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区，

委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王俊，湖北言达律师事务所律师。

原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛为海国际SOHO城一期第7幢32层4号。

法定代表人：单一刚，该公司总经理。

委托诉讼代理人：江佳娜，该公司员工。

原审第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市江汉区建设大道709号。

法定代表人：林顺辉，该行行长。

委托诉讼代理人：彭勇刚，该公司员工。

上诉人杨力因与被上诉人陈艾芳、周明智、原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建设银行湖北分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

杨力上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持杨力的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用均由陈艾芳、周明智承担。二审中，杨力书面申请放弃其一审诉讼请求第2项，以及第3项中的部分诉请。据此，杨力上诉要求改判支持的一审诉讼请求为：1、陈艾芳、周明智继续履行与杨力签订的武汉市存量房买卖合同，向杨力交付坐落于武汉市汉阳区鹦鹉街滨江大道188号世茂锦绣长江一期4栋2单元23A层02室（建筑面积98.46平方米），并办理该房屋不动产过户登记手续；2、陈艾芳、周明智按850元/每日的标准向杨力支付自2016年11月1日至判决生效之日止的违约金；3、本案诉讼费、保全费、律师费由陈艾芳、周明智承担。事实与理由：一、一审法院一方面认定双方签订的存量房买卖合同合法有效，陈艾芳、周明智违约，另一方面，又基于其违约认定合同履行不能，属于认定事实不清，自相矛盾,杨力愿意以剩余房款清偿案涉房屋贷款以注销抵押登记，该合同不存在履行不能。二、一审法院适用法律错误，《中华人民共和国合同法》第九十四条系指守约方可解除合同的情形，本案中杨力是守约方，其并未主张解除合同，故该条款对本案并不适用。

陈艾芳、周明智辩称，本案合同签约基础已经丧失，陈艾芳、周明智订立合同的目的已无法实现，且继续履行合同存在障碍，请求驳回上诉，维持原判。

链家公司述称，希望法院依法裁判。

建设银行湖北分行述称，希望法院依法裁判。

杨力向一审法院起诉请求：1、陈艾芳、周明智继续履行与杨力签订的武汉市存量房买卖合同，向杨力交付坐落于武汉市汉阳区鹦鹉街滨江大道188号世茂锦绣长江一期4栋2单元23A层02室（建筑面积98.46平方米），并办理该房屋不动产过户登记手续；2、陈艾芳、周明智按3500元每月的标准向杨力支付自2016年11月起至过户之日的房屋占用费；3、判决陈艾芳、周明智按850元/每日的标准向杨力支付自2016年8月13日至生效判决确定的办理不动产过户登记手续之日的违约金；4、本案诉讼费、保全费、律师费由陈艾芳、周明智承担。

一审法院认定事实:陈艾芳、周明智系夫妻关系。周长根系周明智的哥哥。位于武汉市汉阳区鹦鹉街滨江大道188号世茂锦绣长江一期4栋2单元23A层02室（建筑面积98.46平方米）房屋系陈艾芳夫妇婚后购买，该房屋尚有部分贷款及利息未还清，并在建设银行湖北分行设立有抵押。

2016年8月2日，陈艾芳、周明智出具授权委托书，委托周长根出售位于武汉市锦绣长江1期4-23A-02房屋，委托权限为受托人有权以委托人名义与居间人就居间事宜洽商、签署居间及相关协议、履行居间及相关协议，签署买卖合同及协议、收取定金、收取购房款、享有武汉市存量房屋买卖合同项下的权利，授权委托期限为2016年8月2日至12月31日止，授权委托书上还注明了陈艾芳、周明智的银行卡号。

2016年8月3日，陈艾芳作为买方（乙方）与杨力作为卖方（甲方）签订武汉市存量房买卖合同一份，合同第一条约定出卖人所售房屋坐落于武汉市汉阳区滨江大道188号4幢2单元23A层2号房屋，房屋产权证明所载建筑面积98.46平方米。第二条约定，该房屋已经设立抵押，卖方应按以下方式赎楼，卖方现金赎楼：卖方应在签订本合同后向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押后将房屋所有权证原件及土地使用权证交付第三方办理过户。出卖人已将该房屋出租。卖方承诺承租人已放弃优先购买权，如因此导致合同无法履行，由卖方承担违约责任。第四条约定，该房产转让价格为按套转让，转让价为人民币1700000元，第五条付款约定，该笔交易定金人民币60000元为第一部分房款。人民币1640000元为第二部分房款。付款方式为贷款：买方须在过户当天或双方协商支付首期款540000元，卖方须配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给卖方。第七条房产过户约定，买卖双方应在此合同签订后7个工作日内，房产注销抵押登记后30个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。买方应在领取房屋所有权证及土地使用权证后3个工作日内办理按揭贷款的抵押登记。第八条房产交付约定，出卖人收到全部购房款（不含交房保证金）后7个工作日内交付给买受人。第十二条合同备注约定，合同备注条款与前述条款内容不一致的，以备注条款为准：1、卖方搬走电视机一台、冰箱一台、客厅柜机一台、其它固定物品勿动。2、卖方首次办理不动产证所有费用自行承担。3、卖方承诺2016年10月31日前将该房屋交付乙方（并清理租户）。补充协议及其他附件粘贴处有关于武汉市存量房屋买卖合同第九条违约责任之补充协议约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）其他违约情形。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收乙方的定金或要求乙方支付房屋总价款的20%的违约金：（1）提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。（4）其他违约情形。卖方陈艾芳、委托代理人周长根、买方杨力均在以上合同及补充协议上签名捺印。同日，陈艾芳、杨力与链家公司签订了居间服务合同。同日，周长根出具收条，表示收到杨力购房定金6万元，该款由链家公司代为办理房产证。

2016年8月10日，陈艾芳、周明智与董方签订了委托书，内容为，委托人陈艾芳、周明智共同拥有坐落在武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期4栋2单元23A层02室，建筑面积为98.46平方米[武汉市房权属证明书编号武房商证字第2007003221号]。该房屋系双方结婚后通过按揭方式购买，尚有部分贷款及利息未还清，现需办理提前还贷及办证领证相关手续，特委托董方为我们的代理人，代为办理下列事宜：一、代为领取办证的相关资料；二、代为办理并领取不动产权证书（房屋所有权证、国有土地使用证）；三、代为偿还房屋按揭贷款，办理银行提前还款申请及还贷手续，代领贷款结清证明，代领他项权证及注销抵押的资料，并办理解押等相关手续；四、代为办理上述房产收楼手续，代为办理房屋水、电、管道煤气、有线电视、公共维修基金、物业等相关配套设施过户手续。受托人在办理上述权限范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署的有关文件委托人均予以承认，并自愿承担一切法律责任。委托期限自委托之日起至二零一七年八月九日为止。同年8月15日，该委托书经湖北省武汉市琴台公证处公证。

2016年9月5日，周长根出具收条，表示收到杨力购房定金4万元，该款由链家公司代为办理公证及相关手续。

2016年9月8日，陈艾芳办理了汉阳区鹦鹉街滨江大道188号世茂锦绣长江一期4栋2单元23A屋02室房屋的不动产权证，明确权利人为陈艾芳，共有情况为共同共有。

2016年9月28日，陈艾芳、周明智腾退了汉阳区鹦鹉街滨江大道188号世茂锦绣长江一期4栋2单元23A屋02室房屋的租户。此后，该房屋空置至今。

2016年10月8日，杨力的贷款审批通过。

2016年10月14日，链家公司起草了武汉市存量房买卖合同补充协议一份，主要内容为：2016年8月3日，陈艾芳（甲方）与杨力（乙方）签订了一份关于武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期4栋2单元23A层02室房屋的《武汉市存量房买卖合同》，房价款为人民币1700000元，双方协商由杨力于2016年10月14日前支付陈艾芳部分首付款250000元，此款项仅用于陈艾芳向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并在收到此款后在银行规定的时间内办理完毕解除抵押登记手续，若将该笔款项挪作他用或办理完毕解押后不继续履行合同，则甲方应返还所支付的上述款项并双倍返还定金或以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。备注：因甲乙双方不在同一城市，故特别强调，单方签字并按手印的影印件具有完全法定效力。杨力在该补充协议上签字，陈艾芳、周明智拒绝在该补充协议上签字。双方自此发生争议，赎楼事宜没有进展，合同未能进一步履行。

2016年10月21日，陈艾芳、周明智向杨力发出催告函，希望杨力在收到或知晓本函之日起3日内联系本人支付首付款并对原合同签订补充协议，另若2016年10月31日无法付清全款，由此给本人造成的包括但不限于逾期违约金、租金损失、交通费用以及中介费均由杨力承担，否则将有权解除合同，并诉诸人民法院。

据链家公司工作人员董方与周明智的微信聊天记录显示，2016年10月8日，杨力的首付款已到位，可随时支付，同年10月14日，在关于首付款的付款方式、还贷赎楼事宜上，双方不能达成一致。周明智认为还款赎楼早已公证委托给了董方，对买方还款赎楼未明确表示同意。链家公司为把控风险，未进行还款赎楼。

一审另查明，杨力为武汉市户口。在本案一审审理过程中，陈艾芳、周明智明确表示不同意继续履行合同，且该房屋的抵押权未注销，经一审法官释明，杨力仍坚持不变更诉讼请求，仍要求继续履行合同。经一审法院主持调解，双方未能达成一致协议。

一审法院认为，杨力与陈艾芳、周明智签订的武汉市存量房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。该合同签订后，杨力支付了10万元定金，陈艾芳、周明智办理了房屋的不动产权证。该合同第二条约定陈艾芳、周明智现金赎楼。第五条付款约定按商业贷款，杨力须在过户当天或双方协商支付首期款54万元，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。后双方协商由杨力支付部分购房款用于赎楼，但未达成一致意见，双方既然未就赎楼及首期款支付达成新的约定，则应按合同约定履行，由陈艾芳、周明智现金赎楼，杨力在过户当天支付首期款。故陈艾芳、周明智以杨力未按合同约定支付首期款抗辩无事实和法律依据，陈艾芳、周明智未按合同约定履行赎楼义务，构成违约。该合同第八条房产交付约定陈艾芳、周明智在收到全部购房款后7个工作日内将房屋交付给杨力。第十二条合同备注约定陈艾芳、周明智承诺2016年10月31日前将该房屋交付杨力（并清退租户），同时第十二条也约定了合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准，故关于房产交付应从第十二条的约定，陈艾芳、周明智认为杨力应在2016年10月31日前支付购房款的抗辩观点，不予采纳。该房屋设立有抵押，陈艾芳、周明智明确表示不同意继续履行房屋买卖合同，亦不同意提前还贷赎楼，抵押权人建设银行湖北分行明确表示陈艾芳的贷款未还清前，抵押房产不得发生转移。至今，该合同无法继续履行，合同目的无法实现，属于合同履行不能，杨力有权解除合同，并要求陈艾芳、周明智承担相应的违约责任，经一审法官释明，杨力仍坚持不变更诉讼请求，要求继续履行合同。对杨力坚持要求继续履行合同、要求交付房屋及支付房屋占用费、办理过户手续及基于办理过户手续所要求的违约金等诉讼请求，均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定之精神，判决：驳回杨力的诉讼请求。一审案件受理费20100元、保全费用5000元由杨力承担（已交纳）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：

杨力提交以下证据：证据一，杨力的存款证明书一份（金额221000元），拟证明杨力可以用剩余购房款清偿案涉房屋贷款余额，以注销抵押登记，本案不存在履行不能的情况。证据二，网上查询的与本案标的物相似的房源租金情况，拟证明杨力的一审第二项诉讼请求有依据。证据三，杨力的存款证明书一份（金额1380000元），结合证据一的存款证明书，拟证明杨力有能力继续履行房屋买卖合同，并可一次性付清全部剩余房款。

经质证，陈艾芳、周明智对杨力提交证据的意见为：对证据一的真实性无异议，但对其关联性及证明目的有异议，该证据与本买卖合同无关，只能证明2017年8月11日杨力才有此存款，故杨力履约能力存在问题。对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据为复印件，不能达到其证明目的。对证据三的真实性无异议，但对证明目的及关联性有异议，只能证明2017年9月13日杨力有存款1380000元，不能证明杨力在原履行合同时具备付款能力。

链家公司对杨力提交证据的意见为：对证据一的真实性、合法性、证明目的均无异议。对证据二中来源于链家的数据的真实性无异议，对来源于其他中介的数据有异议，认为不能达到其证明目的。对证据三的真实性、合法性无异议，合同约定过户当日支付540000元，故1380000元已满足合同约定的过户条件。

建设银行湖北分行对杨力提交证据的意见为：对证据一、证据二、证据三均无异议。

本院认为，对于杨力提交的证据一和证据三，因陈艾芳、周明智、链家公司及建设银行湖北分行对该证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，上述证据能达到其证明目的，本院依法予以采信。对于杨力提交的证据二，因杨力已放弃该项诉讼请求，本院依法不予采信。

经审理查明，一审法院查明的“2016年8月3日，陈艾芳作为买方（乙方）与杨力作为卖方（甲方）签订武汉市存量房买卖合同一份”有误，应为“2016年8月3日，陈艾芳作为卖方（甲方）与杨力作为买方（乙方）签订武汉市存量房买卖合同一份”。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。

二审中，杨力提交金额合计1601000元的存款证明书，并表示可一次性支付全部剩余购房款1600000元以继续履行合同。建设银行湖北分行陈述，在贷款已结清的情况下，其可根据法院文书协助注销抵押登记。

本院认为，陈艾芳、杨力于2016年8月3日签订的武汉市存量房买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约全面履行义务。该合同第二条约定：由陈艾芳、周明智现金赎楼。后双方虽协商由杨力支付部分购房款用于赎楼，但未达成新的一致意见，故双方仍应按合同原约定履行，由陈艾芳、周明智现金赎楼。现陈艾芳、周明智未按合同约定履行赎楼义务，构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。杨力作为案涉房屋的买受人，现愿意代替陈艾芳、周明智清偿所欠银行贷款以消灭案涉房屋上抵押权，并提供了金额足以一次性付清剩余全部购房款的存款证明书以证明其履约意愿及履约能力，属积极的履约行为，该行为不违反法律规定，对卖方陈艾芳、周明智的合同权利亦无不利影响，本院予以准许。案涉武汉市存量房买卖合同不存在履行不能的情况，应继续履行。陈艾芳、周明智应在杨力代为清偿案涉房屋所欠银行贷款后，配合办理抵押权注销登记，并在杨力付清全部购房款时，配合办理案涉房屋产权转移登记及交付手续。

关于杨力主张的违约金，因陈艾芳、周明智未按合同约定履行赎楼义务，构成违约，依约应承担违约金。双方关于武汉市存量房买卖合同第九条违约责任之补充协议约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方签订的武汉市存量房买卖合同第十二条合同备注约定：卖方承诺2016年10月31日前将该房屋交付乙方（并清退租户），该条同时约定合同备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准。二审中，陈艾芳、周明智抗辩违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。陈艾芳、周明智虽未在2016年10月31日前向杨力交付房屋，但杨力事实上也只支付了100000元房屋款项，本院以杨力的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对杨力主张的违约金予以部分支持，酌定陈艾芳、周明智自2016年11月1日至本判决生效之日，按每月1500元的标准向杨力支付违约金。关于杨力主张的律师费，因依据不足，本院不予支持。

综上所述，杨力的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4645号民事判决；

二、陈艾芳、周明智继续履行与杨力签订的关于武汉市汉阳区鹦鹉街滨江大道188号世茂锦绣长江一期4栋2单元23A层02室房屋的武汉市存量房买卖合同;

三、杨力于本判决生效之日起十日内代陈艾芳、周明智向中国建设银行股份有限公司湖北省分行偿还上述房屋剩余贷款本金及利息，陈艾芳、周明智、中国建设银行股份有限公司湖北省分行于上述房屋贷款本金及利息清偿完毕后十日内，协助杨力办理房屋的抵押登记注销手续；

四、陈艾芳、周明智于上述房屋抵押登记注销之日起十日内，协助杨力办理房屋的产权转移登记手续，并将房屋交付杨力，杨力于房屋产权转移登记的当日向陈艾芳、周明智支付剩余购房款（以1600000元为基数，扣减判决第三项杨力代为偿还的银行贷款本金及利息）；

五、陈艾芳、周明智于本判决生效之日起三十日内，按每月1500元的标准，向杨力支付2016年11月1日至本判决生效之日止的违约金；

六、驳回杨力的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费20100元，保全费5000元，合计25100元由杨力负担3100元，陈艾芳、周明智负担22000元。

二审案件受理费20100元，由杨力负担2100元，陈艾芳、周明智负担18000元。

本判决为终审判决。

审判长　　胡丹丹

审判员　　黄　更

审判员　　李　瑜

二〇一七年十月十九日

书记员　　肖　华