武汉**地产经纪有限公司、**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂01民终6708号

上诉人（原审原告）：武汉**地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区七里庙七里晴川112幢1层7号商网。

法定代表人：肖**，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：舒**，男，汉族，1979年6月3日出生，住湖北省武汉经济技术开发区，

委托诉讼代理人：覃**（舒**之妻），住湖北省武汉经济技术开发区。

委托诉讼代理人：石**，湖北**律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：傅**，男，汉族，1975年8月2日出生，住湖北省竹溪县，

委托诉讼代理人：石**，湖北**律师事务所律师。

上诉人武汉**地产经纪有限公司（以下简称**公司）因与上诉人舒**、被上诉人傅**房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，并改判为“傅**应于本判决生效之日起十日内向武汉**地产经纪有限公司支付延期支付租金的滞纳金（以《投资合作协议》解除之日欠付的租金为基数，按照24%的年利率从2016年9月1日起计算至《投资合作协议》解除之日止）”；二、本案一、二审诉讼费用由傅**、舒**承担。事实和理由：一、按照上诉人**公司与被上诉人傅**签订的《投资合作协议》第4条约定，傅**应于2016年8月31日支付下年度租金，因此应从2016年9月l日起算滞纳金。二、从上诉人**公司与被上诉人傅**签订的《投资合作协议》第6条约定看，若被上诉人傅**逾期付款，应按逾期付款的金额的千分之三支付滞纳金，本案应以被上诉人傅**至《投资合作协议》解除之日前逾期拖欠的租金为基数计算滞纳金。

舒**上诉请求：一、撤销原判，驳回武汉**地产经纪有限公司的诉讼请求；二、本案诉讼费用由武汉**地产经纪有限公司承担。事实和理由：一、一审判决违反了合同相对性原则，将与武汉**地产经纪有限公司没有合同关系的上诉人拉进诉讼，并作出要上诉人腾退房屋的判决，明显不公正。二、一审违反法定程序。1、一审将舒**作为被告参加诉讼，明显与法律规定不符。2、一审未向舒**释明就腾退房屋将导致装修、餐饮设备设施损失进行主张，导致舒**的权利未能得到主张和实现，严重损害了舒**的合法权益。三、一审实体判决因违反法律而导致重大不公。四、**公司转租是违法行为。

傅**未进行书面答辩，表示同意舒**的意见。

**公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令解除**公司与傅**签订的《投资合作协议》；2.判令傅**、舒**腾退位于武汉经济技术开发区湘隆时代商业中心A区9-16号商铺；3.判令傅**、舒**承担商铺年度租赁费用184,748.40元（该费用按每日843.60元从2016年10月1日起暂计算至2017年5月8日，最终计算至合同实际解除之日止，《投资合作协议》约定的租赁费名目为“分红”），若《投资合作协议》实际解除后，傅**、舒**仍不腾退房屋的，请求判令傅**、舒**支付占有使用费（按每日843.60元计算，以上费用计算至商铺实际腾退时止）；4.请求判令傅**、舒**承担推迟支付商铺年度租赁费用的滞纳金55,424.52元（该费用暂以184,748.40元为基数乘以30%，从2016年10月1日起计算至**公司与傅**签订的《投资合作协议》实际解除之日止）；5、本案全部诉讼费用由傅**、舒**承担。

一审法院认定事实：武汉经济技术开发区3R地块湘隆时代商业中心A区9-16房屋登记的房屋所有权人为案外人余建栋，但系案外人余建栋与案外人徐红利的夫妻共同财产。2013年4月1日，案外人徐红利与武汉**地产经纪有限公司沌口分公司（以下简称**公司沌口分公司）签订《房屋租赁合同》，将湘隆时代商业中心A区9-16房屋出租给**公司沌口分公司，租赁期限自2013年4月1日起至2020年4月1日止等内容。一审审理中，案外人余建栋表示知晓并同意其配偶徐红利出租上述房屋给**公司沌口分公司，案外人余建栋及案外人徐红利亦同意**公司沌口分公司将上述商铺转租他人。2014年10月1日，**公司与傅**签订《投资合作协议》，约定：**公司拥有湘隆时代商业中心A区9-16房屋使用权及转租权，**公司以该店面与傅**投资合作西式快餐生意，**公司负责店面租金及使用权转让费用，傅**负责其他投资；**公司使用权转让费用为600,000元，用于与傅**投资合作，固定占新成立公司股份50%；**公司不参与具体经营，为保证**公司利益，傅**每月固定给**公司分红计22,000元，一年一付，第二次开始提前一个月付，即第一次264,000元签订本协议时支付，下次支付期为2015年8月31日，第二年固定分红上调8%，即285,120元，此后每年均以此幅度上调分红；傅**不再支付使用权转让费用及月租金，但承担物业费、水电费、有线电视、煤气等经营过程中产生的一切费用；傅**应及时、足额支付**公司分红，不得以包括经营困难或资金紧张等任何借口推迟支付，每推迟支付一天按应付金额的千分之三加付滞纳金，本协议有效期五年，从2014年10月1日到2019年9月30日止；**公司账号：建行，张国正，28×××09等内容。2014年10月1日，傅**又与舒**签订《联营协议》，约定：傅**以该店面与舒**投资合作西式快餐生意，傅**负责店面租金及使用权转让费用，舒**负责其他投资；傅**不参与具体经营管理，为保证傅**利益，舒**每月固定给傅**分红计22,000元，一年一付，第二次开始提前一个月付，即第一次264,000元签订本协议时支付，下次支付期为2015年8月31日，第二年固定分红上调8%，即285,120元，此后每年均以此幅度上调分红；傅**收取有关款项账户，户名：建行，张国正，账号：28×××09；联营期间内，经营所产生的一切费用，包括人员工资、税金、工商管理费、门前三包费、水电费、通讯费，以及公关送礼费等均由乙方承担等内容。经查，案外人张国正系**公司豪宅部销售经理，**公司及案外人张国正均自认**公司使用案外人张国正账号为28×××09的建设银行卡收取及支付上述房屋的租金。《投资合作协议》签订后，**公司将上述房屋交付傅**，但双方未共同投资合作西式快餐生意，亦未投资合作成立新公司。后傅**又将该房屋交付舒**，双方亦未投资合作西式快餐生意。傅**、舒**以涉案房屋存在漏水问题为由，从2016年10月1日开始未向**公司支付款项。**公司、傅**、舒**均自认该款项应于2016年8月31日支付**公司。2016年9月19日，**公司向傅**、舒**发出《律师函》，要求傅**、舒**五日内腾退商铺并依法承担店面占有使用费及违约金。**公司催款未果，故诉至法院，请求依诉予判。

一审另查明：**公司沌口分公司系**公司下属分公司，于2014年11月13日被注销。

一审法院认为，合同的性质应根据合同的权利义务内容来确定。**公司与傅**签订的《投资合作协议》约定仅提供房屋给傅**用于经营，双方未成立新公司，**公司既不参加经营管理及承担经营费用，也不承担经营风险。傅**与舒**签订的《联营协议》亦约定傅**仅提供房屋给舒**用于经营，傅**亦未参加经营管理及承担经营费用。上述权利义务关系符合房屋租赁合同法律关系特征，故一审法院认为**公司与傅**签订的《投资合作协议》、傅**与舒**签订的《联营协议》均实为租赁合同，《投资合作协议》与《联营协议》中的分红均实为房屋租金。上述合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。

**公司要求解除与傅**签订的《投资合作协议》的请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。**公司于2016年9月19日向傅**、舒**发出《律师函》，要求傅**、舒**五日内腾退商铺并依法承担店面占有使用费及违约金，傅**、舒**至今仍未支付，亦未向一审法院举证证实其存在拒付租金的合理事由，故**公司要求解除与傅**签订的《投资合作协议》的请求，一审法院予以支持。**公司要求傅**、舒**腾退位于武汉经济技术开发区湘隆时代商业中心A区9-16号商铺的请求，因**公司与傅**签订的《投资合作协议》应当解除，舒**作为该房屋的次承租人，亦具有腾退义务，故该请求一审法院亦予以支持。

关于房屋租金，根据**公司与傅**签订的《投资合作协议》约定第二年租金为285,120元，每年均上调8%，即该房屋第三年的租金为307,929.60元，每日租金为843.60元，故一审法院认为傅**应按每日843.60元的标准，从2016年10月1日至《投资合作协议》解除之日止向**公司支付租金。**公司要求舒**支付租金的诉讼请求，因舒**系次承租人，并非**公司房屋租赁合同关系的相对人，该请求一审法院不予支持。**公司要求傅**、舒**在《投资合作协议》实际解除后，支付逾期腾房占有使用费的请求，因该损失尚未实际发生，该请求一审法院不予支持。关于滞纳金，**公司要求以184,748.40元为基数计算滞纳金低于双方当事人的约定，且未违反国家法律规定，一审法院予以支持。但是按照30%的标准计算标准明显过高，一审法院酌定按照年利率24%的标准，从2016年10月1日起计算至《投资合作协议》解除之日止。**公司要求舒**支付迟延支付商铺年度租赁费用滞纳金的请求，因舒**系次承租人，并非**公司房屋租赁合同关系的相对人，该请求一审法院不予支持。傅**、舒**关于涉案房屋存在漏水问题的抗辩理由，因其未提交相应证据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉**地产经纪有限公司与傅**于2014年10月1日签订的《投资合作协议》自本判决生效之日起解除；二、傅**、舒**于本判决生效之日起十日内从武汉经济技术开发区3R地块湘隆时代商业中心A区9-16房屋中腾退；三、傅**于本判决生效之日起十日内向武汉**地产经纪有限公司按每日843.60元的标准支付从2016年10月1日起至《投资合作协议》解除之日止的房屋租金；四、傅**于本判决生效之日起十日内向武汉**地产经纪有限公司支付延期支付租金的滞纳金（以184,748.40元为基数，按照24%的年利率从2016年10月1日起计算至《投资合作协议》解除之日止）；

五、驳回武汉**地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,903元，诉讼保全费2,308元，由傅**承担。

二审期间，上诉人舒**提交一组证据，即报警登记证明一份、现场冲突照片六张、房屋漏水照片五张，拟证明租赁房屋漏水，要求对方维修，对方不维修并要强行关闭房屋，后双方发生冲突并报警。**公司质证认为，对该组证据的“三性”均质疑，报警证明是复印件，照片是没有经过公证机关予以公证的，之前确实有过冲突，但是是因为拖欠租金产生的冲突，并非舒**所称因房屋漏水，因此该证据达不到证明目的。本院认为，舒**提交的证据依法均不属于新证据，且不能达到证明目的，本院不予采纳。

本院二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，结合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1、傅**延期支付租金的滞纳金的起算时间和标准；2、舒**是否应从案涉房屋中腾退。

关于傅**延期支付租金的滞纳金的起算时间和标准。根据本案已查明事实，**公司诉讼请求第四项为：判令傅**、舒**承担推迟支付商铺年度租赁费用的滞纳金55,424.52元（该费用暂以184,748.40元为基数乘以30%，从2016年10月1日起计算至……。一审判决第四项为：傅**于本判决生效之日起十日内向武汉**地产经纪有限公司支付延期支付租金的滞纳金（以184,748.40元为基数，按照24%的年利率从2016年10月1日起计算至……。因此，**公司关于支付租金滞纳金起算时间的上诉理由和请求超出其诉讼请求，不能成立。一审按照24%的年利率标准计算滞纳金符合法律规定，并无不当。

关于舒**是否应从案涉房屋中腾退。根据本案已查明事实，舒**作为案涉房屋的次承租人，在一审并未请求代傅**支付欠付的租金和违约金以抗辩合同解除权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”舒**系案涉房屋的次承租人，因此，因**公司与傅**所签合同的解除，舒**作为该房屋的次承租人，负有腾房义务。至于舒**诉称的租房漏水损失、腾房导致装修及餐饮设备设施损失问题，不属本案审理范围，其可依法另案主张权利。

综上，上诉人**公司和上诉人舒**的上诉理由和请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费由武汉**地产经纪有限公司负担925元，由舒**负担4903元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　吴　焰

审 判 员　　申　斌

审 判 员　　丰　伟

二〇一七年十二月二十一日

法官助理　　刘　卫

书 记 员　　陈亮希