许峰、王娟律师|房屋租赁合同纠纷典型案例

【作者】

    湖北言达律师事务所

    许峰  王娟  律师 

【案件要旨】承租人经营中由于经营不善，以出租人未协助其办理营业执照为由主张解除合同，法院不予支持。

【案情简介】

2016年9月，张三承租到一商铺，并在租赁合同中约定其有权对商铺进行转租或分租。后张三将其中一半场地转租给李四，并签订了《转租协议》，协议约定租金、租期、用途、支付方式、违约责任等条款。协议签订后，张三将转租部分交付给李四经营理发店之用，李四利用开业酬宾优惠吸引了大量人员办理了会员卡，且在该期间并未办理营业执照。李四在经营了近两月后发现收益并不如预期，欲结束经营，但又担心单方终止协议，已付租金和押金均无法收回，损失会更大，于是乎李四到处咨询看如何将损失减少到最小，最终李四委托律师以张三未协助办理营业执照为由向张三发送了《律师函》解除转租协议，张三收到律师函后颇感惊讶和担忧，于是咨询并委托湖北言达律师事务所律师回函表示可以协助办理并表示不同意解除转租协议，后双方经协商无果，李四将张三起诉至人民法院要求解除转租协议、退还租金和押金。

【承办过程】

湖北言达律师事务所在接受张三委托后，进行了三个步骤，为本案的胜诉奠定了有利的基础：

第一步，《律师函》及时回函明确表示不同意解除合同，并表示若李四要求随时可以提供协助，另外作出权利声明李四应当按转租协议约定继续履行合同。

第二步，指导张三以电话录音的方式，向李四委托律师进行电话沟通，明确告知对方，已经准备好李四办理营业执照所需资料，最终因李四律师要求邮寄未谈妥（该录音作为了后期证明合同在此时未解除的有利证据）。

第三步，指导张三发出书面《告知函》，明确告知李四继续履行合同以及不履行需承担的违约责任，该动作为后期的反诉提供了强有力的依据。

此后，李四向法院起诉确认双方合同已解除、要求张三退还转让金并支付违约金；张三提出反诉，要求继续履行合同、支付租金，言达律师事务所许峰、王娟律师作为特别授权律师全权代理本案，共经历了四个程序（一审、二审，发回重审后一审、二审），历时近两年。

【法院判决】

经开庭审理，一审法院认为李四无法办理营业执照必将影响其经营，张三在收到李四要求解除合同的《律师函》后才同意提供相关材料，判定张三构成违约，一审判决确认双方的合同已解除，并驳回了双方的其他诉讼请求；因不服一审结果，双方均提起上诉，二审法院认为一审判决认定张三的行为构成根本违约，双方合同已解除的依据不足，裁定撤销一审判决，发回重审；因本案已无继续履行的可能，在诉讼中，张三为避免扩大损失单方面收回了转租商铺，将诉讼请求变更为要求李四支付拖欠的租金及逾期违约金、设备搬运费及保管费，原一审法院另行开庭重审后，认为根据双方合同约定，张三并不负有向李四提供原租赁合同及房屋权属证明的义务，李四以此为由解除合同于法无据，其单方停止经营并拒不支付租金的行为违约，最终法院作出判决，支持了张三的诉讼请求。

【律师提醒】

很多人把律师职业标签为打官司的，认为不打官司，就不用律师，其实不然，法律风险防范更多在于预防，也就是在司法程序前律师越早介入，对当事人更主动，更有利。本案租赁合同纠纷，标的额虽小，但程序上与所谓的大案无异，在诉讼过程中，从法院最初认定张三违约到最后确认李四违约，根本在于张三在诉讼前委托律师处理，固定了有利证据，确保了案件最终扭转胜诉。试想，本案若无律师提前介入，只等收到法院传票后被动应诉，势必措手不及，很可能承担不利法律后果。

人无伤虎意，虎有伤人心，无论个人还是企业，拥有专业法律顾问是生活或工作过程中保驾护航的重要武器。

以上为言达律师实战案例，若要转载，请注明出处，案例虽好，但不可照搬，因为案件没有标准答案。

【作者简介】

许峰律师

许峰律师，男，毕业于武汉大学，现为湖北言达律师事务所副主任律师。2005年起从事房地产经纪行业，取得了全国房地产经纪人资格、中国房地产注册经纪人，2009年投身到律师行业后，以“做一个懂二手房的律师”作为专业目标，带领团队成立了法房通湖北法律服务有限公司，专业提供二手房法律服务，打造二手房律师团队，获得业内人士的高度认可，2014年被聘为武汉市房地产经纪协会法律专委会成员，长期为武汉多家连锁品牌地产公司提供法律顾问服务，多次作客湖北卫视、武汉电视台第一房产、武汉晨报、长江日报等媒体提供法律咨询，持续多次为武汉市地产经纪从业人员举办法律类公益讲座，2016、2017两年连续获得武汉经纪行业协会优秀讲师。

王娟律师

   王娟律师，毕业于武汉科技大学，硕士研究生，中共党员，在校期间曾获得过国家励志奖学金、“优秀学生干部”、“优秀毕业生”等荣誉。曾就职于某国企负责法律事务，工作期间曾获“优秀员工”、“优秀共产党员”等荣誉，现为湖北言达律师事务所专职律师，擅长处理企业法律事务、房屋买卖合同纠纷、借贷纠纷、劳动争议案件、交通事故赔偿等民商事案件。

【律师电话】

许  峰 律师电话：15337169637 

王  娟 律师电话：13297099535