汤*、王*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂01民终10612号

上诉人（原审原告、反诉被告）：汤红娟，女，1968年9月28日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，

上诉人（原审被告、反诉原告）：王丹，女，1970年5月28日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，

委托诉讼代理人：冯家启、张金矿，湖北九通盛律师事务所律师。

被上诉人：姚鉴，男，1964年8月23日出生，汉族，住武汉市武昌区，

被上诉人：武汉仁和地产经纪有限公司，统一社会信用代码914201057646323908，住所地武汉市汉阳区**里庙**里晴川**幢**层**号商网。

法定代表人：肖鹏，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴婉君、郑伟，湖北言达律师事务所律师。

上诉人汤红娟、王丹因与被上诉人姚鉴、武汉仁和地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案。不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2016）鄂0191民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日受理后，依法组成合议庭于2018年1月17日公开开庭对此案进行了审理，上诉人汤红娟，上诉人王丹及其委托诉讼代理人冯家启、张金矿，被上诉人经纪公司的委托诉讼代理人吴婉君均到庭参加诉讼，被上诉人姚鉴经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

汤红娟上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院(2016)鄂0191民初第2649号民事判决书，驳回王丹对汤红娟的反诉讼请求。2、涉案房屋不存在共有人，姚鉴没有向法院提交其与王丹的结婚证，即未证明其与涉案房屋存有利益关系；王丹伪造结婚证据，故意违约，应依法判决继续履行合同，并按照合同约定内容进行赔偿。3、一、二审诉讼费用及房屋保全费由王丹和姚鉴共同承担。事实和理由：2015年8月4日，汤红娟通过武汉仁和不动产经纪有限公司金域蓝湾分公司（以下简称蓝湾分公司），与王丹三方一起签订了《武汉市存量房屋居间（买卖）合同》，拟购买位于武汉经济技术开发区6R2地块万科金域蓝湾C5栋1单元10层4室房屋。并按照合同约定向王丹支付了8万元购房定金，向中介公司交了5千元中介代理费。王丹交给中介公司写有她一个人名字的涉案房屋产权证和土地证原件及1万元物业交割保证金。2015年下半年，因房屋涨价，王丹为了牟取高额利润，在已签订买卖合同、收取高额购房定金之后，找各种理由拒不卖房并一度失联。经纪公司几经周折查询到王丹的工作单位，也见到姚鉴，姚鉴提出3个出售涉案房屋的方案，汤红娟同意其中由公积金贷款方式改为一次性付款方式购买涉案房屋的方案。姚鉴又称王丹的房屋两证未满2年，需要交5万元营业税，并要求汤红娟承担一半的费用，被汤红娟拒绝。汤红娟曾经为入住涉案房屋购买过2台空调、l台热水器。后因无法送货，被迫退货。王丹在明确表示不卖房的情况下，拒不返还所收取的8万元购房定金。汤红娟于2015年10月10日，至武汉经济技术开发区人民法院起诉，诉求王丹故意违约，双倍返还定金。姚鉴以“王丹转移夫妻共同财产”为由，分别于2016年1月、2016年7月两次以“故意欺诈签订合同，撤销合同”、“恶意串通，合同无效”在武汉经济技术开发区法院起诉王丹。在长达3年的司法诉讼过程中，汤红娟都没有见过姚鉴向法院提交其与王丹的结婚证原件及复印件，均是用1份《武汉市719研究所社区婚姻证明》。2017年12月13日，在武昌区人民政府的督促下，武昌区首义路街道办事处负责人对武汉市719研究所社区居委会几位主任分别进行了诫勉谈话、并书面声明收回了盖无效公章的《社区婚姻证明》。那么，此前用《社区婚姻证明》作为重要证据出具的判决书(2016)鄂0191民初2568号民事判决书的法律效力就有待考证。一、一审判决认定婚姻事实错误、证据不足。二、姚鉴没有向法院提供其与王丹在涉案房屋购买(2012年)之前的结婚证原件及复印件，一审判决认定事实部分存在重大错误。三、原审判决对于基本事实都没有调查清楚。1、一审判决将支付经纪公司代理费和物业费人名写错，混为一团；2、一审判决写：“签订涉案合同时，汤红娟和蓝湾分公司知道涉案房屋为夫妻共同财产”，系错误认定事实。四、一审判决逻辑混乱，缺乏真实有效证据、无事实依据。姚鉴在第一次起诉撤销合同时即承认涉案合同有效，复又起诉合同无效之诉，理由则与前案完全相反。其在起诉、开庭过程中均未向法院提交其与王丹的结婚证原件及复印件，没有证明其与涉案房屋存在利益关系。一审法院在前述案件中王丹早已承认自己为了转移夫妻共同财产而卖房，故意诱骗、欺诈蓝湾分公司及汤红娟签订合同并收取高额购房定金8万元，一审判决无视中院再审判决认定的结果，错误驳回汤红娟的诉求。

王丹辩称，一、若汤红娟的上诉状与其刚才陈述不一致，请汤红娟将新的上诉状交给法院。二、本案涉案房屋是否有共有人、王丹、姚鉴是否伪造结婚证、王丹与姚鉴是否为夫妻，均有证据证明，汤红娟对此一直持有疑问。三、王丹并未因为房屋涨价而拒绝履行合同。因涉案房屋存在问题，王丹不想出售涉案房屋。四、王丹与姚鉴的律师均为二人各自委托的代理律师，汤红娟认为的双方律师串通一气没有证据证明该主张。五、王丹认可王丹和汤红娟都曾表示不再进行涉案房屋交易的事实，双方解除合同的意思真实清晰。双方在2015年10月时曾协商一致双倍返还定金，可表明双方曾协商一致解除合同。

王丹上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判支持其一审的全部反诉请求；2、本案一审及二审诉讼费用全部由汤红娟承担。事实和理由：一、本案涉案的房屋买卖合同已经解除，一审法院认定合同没有解除是错误的。1、本案中，王丹与经纪公司之间的微信对话，王丹与汤红娟的微信对话，汤红娟授权律师寄发的律师函，汤红娟向法院起诉的起诉状副本等，大量证据能证实合同已经解除。2、2015年8月28日，王丹明确告知汤红娟不再出售房屋，此后姚鉴发现房屋未经其同意出售，于2015年8月30日向汤红娟及蓝湾分公司发出书面通知，要求终止合同的履行。汤红娟在明确知晓王丹不再履行合同的事实并且知晓房屋共有人姚鉴的意见后以实际行动做出了解除合同的意思表示。具体为：2015年9月9日，汤红娟向王丹寄发律师函，要求王丹赔偿双倍定金，并于2015年10月10日向法院诉讼，要求法院判令王丹双倍返还定金，并且《武汉市房屋产权登记信息查询单》显示，2015年10月12日，汤红娟购得涉案房屋同小区C5栋2单元18层4室房屋一套。3、一审法院在认定合同是否解除时，认定的主要依据是汤红娟是否明确说出“解除合同”四个字，一审法院的此种认定是不客观的。汤红娟2015年10月10日向人民法院起诉要求双倍返还定金即为要求解除合同并且双倍返还定金。4、从诉讼的角度而言，汤红娟2015年10月10日的诉请双倍返还定金的诉讼中显然包含了“解除合同”的诉讼请求，因为本案的案由并不是“定金合同纠纷”，而是“房屋买卖合同纠纷”。5、因合同解除的通知到达后即发生合同解除的后果，故王丹与汤红娟签订的《房屋租赁合同》早已解除，权利义务已经终止。该权利义务在双方没有达成新的合意时是不能恢复的，汤红娟本案的要求继续履行合同的请求依据的是已经解除的合同，法院不应以共有人不同意过户进行驳回，而应以合同已经解除驳回汤红娟的诉讼请求。二、本案中汤红娟在签订合同时存在过错，在履行合同中存在违约在先的行为。1、本案在合同签订时汤红娟就已经知晓本案房屋具有房屋共有人，但是其未尽到一个普通购房者应该尽到的注意义务，没有在核实姚鉴的意见下就签字购房，具有过错。2、本案系因汤红娟不到场收房而引发矛盾，在这里汤红娟表现出违约在先，最终造成不可收拾的后果。综上，恳请二审法院依法改判支持王丹的全部反诉请求。

汤红娟辩称合同并未解除。汤红娟提出的双倍返还定金的案件是已撤诉的案件。汤红娟后来重新起诉请求继续履行合同，因此合同并未解除，姚鉴也是基于这个合同起诉。中介公司并未核查王丹、姚鉴的结婚证和户口本。涉案房屋的房产证是王丹的名字。王丹的家人均知道王丹出售房屋的行为，家人并不包括丈夫。王丹的契税证明是伪造的，涉案房产是王丹的婚前财产。

姚鉴辩称一审判决驳回汤红娟的诉讼请求正确，要求维持该一审判决结果。1、汤红娟及中介公司订立合同时明确知道涉案房屋为夫妻共同财产，未征求姚鉴意见。汤红娟订立合同非善意。2、姚鉴不同意出卖涉案房屋，合同履行不能。3、最高人民法院对类似案件有指导意见，应驳回汤红娟诉讼请求。4、汤红娟与王丹及中介公司订立合同事实上已解除，不涉及继续履行合同的问题。

经纪公司辩称合同并未解除，仍可继续履行。

汤红娟向一审法院的起诉请求：1、王丹协助汤红娟办理武汉经济技术开发区6R2地块万科金域蓝湾C5栋1单元10层4室房屋的过户手续，将产权登记转移至汤红娟名下；2、判令王丹向汤红娟支付违约金，计算标准为每逾期交房一日，按已付房款的0.5%（80,000元×0.5%=400元）向汤红娟支付违约金，从2015年9月1日起至法院判决生效之日止；3、判令王丹返还汤红娟于2015年8月4日因支付房屋定金事宜手写30000元欠条一张；4、判令王丹承担本案诉讼费用和财产保全费用等。

王丹向一审法院提出的反诉请求：1、确认王丹与汤红娟于2015年8月4日签订的涉案合同于王丹收到汤红娟诉请双倍返还定金起诉状副本之日解除；2、判令汤红娟向王丹支付违约金，按照全部房款的10%计算；3、本案诉讼费用全部由汤红娟承担。

一审法院认定事实：王丹与姚鉴于2002年5月17日结婚。2012年11月，王丹与姚鉴在夫妻关系存续期间，共同抵押贷款购买武汉经济技术开发区6R2地块万科金域蓝湾C5栋1单元10层4室房屋即涉案房屋，于2013年11月9日办理房屋所有权证和土地使用权证，登记权利人为王丹一人。2015年8月4日前，王丹与姚鉴双方感情不和，协商离婚无果。2015年8月4日，王丹在未告知姚鉴的情况下，由中介促成，与汤红娟、蓝湾分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》即涉案合同，约定：王丹将涉案房屋以800,000元的价格出卖给汤红娟；王丹于2015年9月1日交房，直至收到汤红娟购房全款当日，汤红娟向王丹每月支付物业租金；房屋交易过程中，蓝湾分公司协助双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，汤红娟须支付经纪代理费16,000元；王丹逾期不交付涉案房屋给汤红娟，汤红娟不解除涉案合同的，王丹每逾期一日，按已付房款的0.5%向汤红娟支付违约金；汤红娟解除涉案合同的，王丹应退还汤红娟所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向汤红娟支付违约金；汤红娟逾期不支付房款给王丹，王丹不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.5%向王丹支付违约金，王丹解除合同的，汤红娟按全部房款的10%向王丹支付违约金等内容。签订涉案合同时，汤红娟和蓝湾分公司知道涉案房屋为夫妻共同财产，王丹亦未告知汤红娟和蓝湾分公司姚鉴不同意出卖涉案房屋。当日，汤红娟向王丹交付购房定金50,000元，又向王丹出具了欠付30,000元定金的欠条一张，王丹后收到了该30,000元定金，但欠条遗失。同年8月30日，姚鉴向汤红娟和蓝湾分公司发出书面通知，涉案合同侵害其合法权益，并通知终止涉案合同的履行。本案当事人之间多次协商未果。

另查明，蓝湾分公司系经纪公司下属分公司，于2016年3月15日被注销。

又查明，汤红娟曾向一审法院提起诉讼，要求王丹支付双倍购房定金160,000元，相关起诉状于2015年11月2日送达给王丹，该案以准予汤红娟撤回起诉结案。

姚鉴曾向一审法院提起诉讼，要求撤销涉案合同，一审法院判决予以撤销。上诉后，二审以姚鉴系涉案合同相对人之外的第三方，没有权利提起合同撤销之诉为由，判决驳回撤销合同的诉讼请求。姚鉴又向一审法院提起诉讼，要求确认涉案合同无效，一审法院判决驳回其诉讼请求，上诉后，二审维持原判。该案再审后，再审维持原二审判决。

一审法院认为，涉案房屋系王丹与姚鉴在夫妻关系存续期间购买，为夫妻共同财产。涉案合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在姚鉴作为涉案房屋共同共有权人的情况下，如要继续履行有效的涉案合同，实现共有房屋的物权变动，必须取得姚鉴的同意。本案中，姚鉴在涉案合同签订后的一个月内即通知汤红娟其不愿意出卖房屋；汤红娟亦无证据证实姚鉴在签订涉案合同前或之后同意出卖涉案房屋、涉案合同的效力及于姚鉴，故汤红娟请求涉案房屋过户的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件。一审法院在庭审中已释明汤红娟可以变更诉讼请求，要求王丹承担合同无法履行的违约责任来保护自己的权益，但汤红娟仍坚持自己的诉讼请求，故汤红娟要求王丹协助涉案房屋过户及支付逾期交房违约金的诉请因涉案合同法律上或者事实上不能够履行，不符合继续履行的条件，该两项本诉请求予以驳回。王丹庭审中认可了其已收到了定金30,000元，但欠条已经遗失，故汤红娟要求王丹返还欠条已无事实上的可能，其此项本诉请求亦不予支持。夫妻在处分共有财产时，应当平等协商取得一致意见，任何一方不得违背他方的意志，擅自处理。王丹在未征得涉案房屋共同共有人配偶姚鉴的同意下，私自出售涉案房屋，是酿成本案纠纷的主要原因，是涉案合同无法履行的主要过错方，同时王丹提供的证据均无法证实涉案合同已经解除，故其要求确认涉案合同已解除及汤红娟承担合同解除后违约责任的反诉请求不予以支持。因涉案房屋系王丹与姚鉴夫妻共同财产，若汤红娟诉请房屋过户的请求能得到法律支持，姚鉴作为共同共有权人显然有协助过户的义务，姚鉴处于对本案的结果承担法律责任的被告地位，而并不是仅与本案的处理结果有利害关系，不一定要承担责任的第三人的地位，故通知姚鉴作为共同被告参与诉讼符合法律规定，姚鉴关于其处于第三人法律地位的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二条、第一百四十四条规定，判决：一、驳回汤红娟的诉讼请求；二、驳回王丹的反诉请求。本案本诉案件受理费3,220元，由汤红娟承担1,220元，王丹承担2,000元。反诉案件受理费1,800元，由王丹负担。

本院二审期间，汤红娟向本院提交新证据如下：1、姚鉴的身份证、户口本。拟证明姚鉴的身份证信息与结婚证上的身份信息不同，结婚证是伪造的。2、姚鉴的两份不同时间的起诉状，拟证明姚鉴的两次诉讼请求前后矛盾。3、王丹的房屋抵押的房屋权证、抵押权证，拟证明涉案房屋为王丹的个人财产。4、汤红娟和中介公司的微信聊天记录，及中介公司起诉王丹违约，汤红娟为第三人的起诉状。拟证明涉案房产是两次抵押。经质证，王丹的意见为，对证据1姚鉴的名字，身份证和户口是**致的，仅是出生地和居住地不**致。王丹和姚鉴均是再婚，没有不当之处。汤红娟提供的这份证据与本案没有关联性。对证据2，对姚鉴的起诉状真实性无异议。对证据3，王丹的房屋权证、抵押权证是复印件，对真实性有异议，证据2、3不能达到证明目的，房屋系王丹姚鉴共同所有。对证据4，对聊天记录：真实性有异议，不能达到证明目的。对起诉状和裁定书：关联性有异议。经纪公司意见为，对证据1，不是新证据，不发表质证意见。对证据2、3，不发表质证意见。对证据4，认可起诉状、裁定书的真实性，对于聊天记录，经纪人已经辞职，真实性无法证明。姚鉴未进行质证。上述证据未能达到证明目的，本院不予采信。

本院二审期间，王丹向本院提交新证据如下：l、《个人住房公积金贷款借款合同》，合同编号2015005824;2、《武汉市经济开发区人民法院庭审笔录》，2015年12月11日，汤红娟双倍返还定金之案。拟证明个人住房公积金贷款借款合同是汤红娟为购买经济开发区万科金域蓝湾C5栋2单元18层4室签订的贷款合同，签订时间为2015年10月12日。根据购房手续及贷款合同的签订时间，可以明确，汤红娟给王丹发律师函及向法院起诉要求双倍返还定金都是要求解除合同，解除合同的意思表示是清晰明确的，王丹已多次收到汤红娟解除合同的意思表示，王丹也于2015年8月28日向汤红娟表达了解除合同退还定金的意思表示，双方签订的房屋买卖合同已经解除。2、汤红娟个人住房公积金贷款合同一份(2015005824)，武汉经济开发区法院庭审笔录一份。证明个人贷款合同是汤红娟为购买其现在住的房屋，2015年10月12日购买，该购房行为可证明汤红娟向王丹解除合同，王丹2015年8月28日向汤红娟表达了解除合同退还定金的意思表示。经质证，汤红娟意见为该证据与本案无关，不予质证。经纪公司意见为不属于新证据，与本案无关。姚鉴未提供质证意见。上述证据未能达到证明目的，本院不予采信。

本院二审期间，经纪公司、姚鉴未向本院提交新证据。本院对一审法院审理查明事实予以确认。

本院认为，根据汤红娟、王丹的上诉请求及理由，汤红娟、王丹、经纪公司、姚鉴的答辩意见，本案争议焦点为：1、2015年8月4日，王丹由中介促成，与汤红娟、蓝湾分公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》即涉案房屋买卖合同是否已经解除；2、该涉案房屋买卖合同能否继续履行的问题。

关于涉案房屋买卖合同是否已经解除的问题，王丹认为已经解除，依据是汤红娟曾经向王丹发律师函，及向法院起诉要求双倍返还定金，但未提供汤红娟所发律师函及起诉请求中有明确提出要求解除合同的内容，在汤红娟、王丹提出的诉讼请求中均未提出过解除双方合同的主张，法院对合同能否解除未经审理，没有做出解除双方合同的处理意见的生效法律文书的情况下，不能依据王丹自己的推测确定双方合同是否已经解除。王丹认为应确认双方合同已经解除的理由缺乏事实和法律依据，不能成立。其要求判决确认汤红娟起诉双倍返还定金时双方合同已解除，汤红娟向王丹支付违约金，按照全部房款的10%计算的上诉请求，本院不予支持。

关于涉案合同能否继续履行的问题，汤红娟认为涉案房屋系王丹个人财产，不认可涉案房屋买卖合同订立之时，王丹与姚鉴之间存在婚姻关系，无证据推翻王丹与姚鉴存在婚姻关系的客观事实。汤红娟明知签订合同时只有王丹一个人到场，王丹没有出示姚鉴是否同意出售房屋的意见，在姚鉴认为王丹未告知姚鉴出售房屋，姚鉴也明确表示不同意出售房屋的情况下，汤红娟仍要求认定涉案房屋为王丹个人财产，主张以王丹的个人名义向其继续履行房屋买卖合同义务，未主张姚鉴继续履行房屋买卖合同义务，在房屋买卖合同的履行不可能绕开王丹与姚鉴确系夫妻关系的前提下，姚鉴不同意出售涉案房屋，汤红娟只主张王丹继续履行房屋买卖合同，客观上致涉案房屋买卖合同履行不能，涉案房屋买卖合同已经不能继续履行，双方当事人均未明确提出判决合同解除的诉求，法院不能径行判决解除合同。汤红娟主张涉案房屋买卖合同继续履行的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，汤红娟要求改判王丹配合其办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。因王丹订立合同后，不履行涉案房屋买卖合同约定义务，构成违约，王丹的违约行为给汤红娟造成的损失，汤红娟未在本案中对其购买涉案房屋所遭受的损失进行主张，其可另行主张，本案不予审理。

综上，汤红娟、王丹的上诉理由和请求均缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币3220元，由汤红娟负担1420元，由王丹负担1800元。

本判决为终审判决。

审判长　　陈继红

审判员　　王　阳

审判员　　张立新

二〇一九年二月二十八日

书记员　　何　瑛