武汉房产律师：居间不尽职，损害须赔偿

Q:中介公司促成买卖双方签订房屋买卖合同后，双方在合同履行过程中因合同中未列全房屋共有人产生纠纷，最终导致买卖合同无法履行，中介公司如何担责？

01案情简介

甲在婚内购买了一套房屋，登记在甲个人名下，夫妻育有一子，甲配偶去世后，甲欲出售该房屋。

于是通过A中介公司居间，由卖方甲与买方乙签订了《武汉市存量房买卖合同》，由于涉及继承问题，中介在签约时提醒卖家实际上该房屋需要办理继承析产后才能签约。

由于甲表示其子同意卖房，中介方通过电话核实后促成甲与乙签订合同，后在合同履行过程中，甲的儿子以其未同意卖房为由未配合办理房屋买卖相关手续，最终导致合同无法履行。

适时恰逢房价大涨，买方乙购房不成，损失重大，遂起诉至人民法院要求卖方甲、甲的儿子及A中介公司承担违约赔偿责任。

02争议焦点

1、甲的儿子未在合同上签字是否影响合同的效力？

2、过错认定以及中介公司居间是否存在过错？应承担多少比例的责任？

03法院审理

本案经法院一审、二审、发回重审后，认定甲的儿子在合同履行过程中曾就定金收条的出具提出过意见，对于合同签署及履行系知情认可的，本案不存在合同无效的法定情形，合同系各方当事人真实意思表示，合法有效。

本案涉及缔约过错及履约过错两个方面，在缔约过程中，中介公司作为专业的房产经纪公司，应提醒买卖双方，甲子作为案涉房屋共有人应当参与到缔约过程中来，中介公司未要求甲的儿子在合同上签字，造成卖方主体遗漏。

同时，买卖双方也未尽到审慎义务，各方均需承担一定的缔约过错责任。合同履行过程中，卖方甲已承诺因房屋共有等引发的纠纷由其承担全部责任，甲因房价上涨不配合办理贷款相关手续，应承担履约上的全部过错。

本案缔约过错并不必然导致合同无法履行，缔约过错与合同不能履行之间没有必然的因果关系，合同无法履行的责任在于卖方甲。

法院根据评估机构鉴定报告，确定因房价上涨给买方造成的损失金额，对于买方的损失，法院最终判决由卖方甲承担85%的责任、A中介公司承担10%的责任、买方承担5%的责任，甲子并非合同相对方，不承担责任。

法院判决后，卖方再次提起上诉，目前本案仍在二审审理过程中。

04律师建议

提醒居间方，虽然居间合同居间人主要对买卖合同的签订担责，但在促成签约过程中应当做好风险提示以及如实告知义务，若因签订时未尽以上义务导致履行受阻，应当认定为存在居间过失。

另外，在诉讼过程中，法庭是以庭审过程中查明的法律事实为依据而做出判决的。

房产中介在居间过程中，虽然电话核实过甲的儿子同意出售房屋的证据，但并未保留证据或要求提供授权委托，不能仅仅促成合同签订。

在整个过程中由于中介的证据意识不足，最终导致除无法获取居间佣金外，还须承担因其居间过错带来的后果。

法律规定

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《中华人民共和国合同法》

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

文章作者

湖北言达律师事务所

王娟律师

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