王娟律师 | 二手房买卖中贷款比例能否超过70%？

Q:房屋买卖过程中，买方以首付及贷款比例不符合政策为由认定不可归责于买卖双方的事由解除交易，能否得到支持？

01案情简介

2019年7月，经中介居间，卖方与买方签订了《存量房买卖合同》，合同约定成交价格为140万元，首付款20万元，贷款120万元，买家自行找银行申请办理按揭贷款。

合同履行过程中，卖方配合买方办理了贷款面签手续后，买方觉得贷款手续费过高，放弃贷款，导致合同无法继续履行。

后买方委托律师向卖方发出律师函，以首付款、贷款比例不符合政策为由，认为系不可归责于双方的原因导致合同无法履行，单方面通知卖方解除合同并要求返还购房定金。

卖方在收到买方发出的律师函后，委托我所律师介入处理。

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02办案经过

因卖方急于卖房，律师第一时间以卖方名义向对方发函解除合同，随后起诉至人民法院请求确认合同已解除，并要求买方承担违约赔偿责任。

经法院开庭审理，双方最终达成调解，卖方无须退还买方已支付的定金，买方另行向卖方支付违约金数万元。

03律师提醒

房屋买卖不同于普通的商品买卖，成交频次较低但交易流程较为复杂，另外由于交易价格较高，一般买家会选择按揭贷款支付购房款。

而近年来，为控制房价，各地政府对房屋交易的首付款、贷款比例均出台了较严格的金融政策。

如本案，武汉市人民政府于2016年11月14日即发布了《武汉市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》，明确武汉市商品房和二手房买卖首套房最低首付款比例为30%，则相应贷款比例不超过70%。但此比例是以房屋评估价格为基准的。

以二手房而言，因贷款比例主要与房屋评估价格有关，并非以实际成交价格为准，同一地段的房屋，可能因装修不同出现不同的评估价格，这就导致市场上出现“高评低进”、“零首付”、“低首付”等现象。即以较高的评估价格，获得较多的银行贷款额度，相应的首付款支付比例可能远远低于合同成交价格的30%，甚至全额均由银行支付的情形。

本案中，双方对于出现贷款不足时，并未约定合同解除、互不追责，亦未约定买方有权解除合同。

相反，根据交易惯例，贷款不足的部分，应当由买方自行补齐。且本案贷款政策发布在前，买方在明知政策的情形下，仍要求贷款120万元。

则相应的贷款无法顺利审批通过的风险应当由买方自行承担，买方拒不履行合同并单方面通知解除合同的行为属于违约行为。

法律规定

《中华人民共和国合同法》

第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

文章来源

湖北言达律师事务所（yandalaw）

王娟律师