王娟律师｜租来的房屋能转租吗

         王娟律师

擅长处理企业法律事务、房屋买卖合同纠纷、借贷纠纷、劳动争议案件、交通事故赔偿等民商事案件。

2017年3月，张三与李四签订《房屋租赁合同》，约定张三将其名下商铺出租给李四，租期五年，同时约定租金标准，并且未经张三同意，李四不得擅自转租。

李四经营两年后，与王五签订《门面转让协议》，约定李四以五万元的价格将商铺转让给王五，店内除私人物品以外其他东西全部留下，王五履行李四与张三之间签署的《房屋租赁合同》，且于每次交房租前提前5日将房租打给李四，由李四转交给张三。

协议签订后，李四与王五进行了交接，王五支付了转让费及首月租金，之后李四与王五找到张三表示李四已经将该商铺转租给他，张三表示只要按时交租金同意转租，后王五私下找到张三协商要求将《房屋租赁合同》租金标准降低，遭到张三拒绝，后王五逾期向李四支付租金，导致李四无法向张三支付租金。2019年4月28日，张三以李四拖欠租金为由发函解除了租赁合同，并将商铺收回后出租给了他人。

王五遂以李四无转租权且未配合办妥营业执照为由起诉李四要求退还全部转让费并赔偿相关损失。

李四收到法院传票后，第一时间委托言达律师全权代理该案，经调查了解，确认本案争议焦点为：

第一，李四是否有权转租，房东张三是否认可李四将商铺转租给王五；

第二，配合办妥营业执照是否为李四的义务，王五能否以此为由拒付租金。

经代理律师整理归纳，李四调出了要求王五支付租金的催告依据，同时张三愿意出庭作证，证明其认可李四的转租行为以及王五要求降租的事实，其收回商铺系因未收到租金导致。

经法院开庭审理，一审法院认定房东对王五的转租行为进行了追认，李四与王五签订的转租协议有效，办理营业执照并非合同约定义务或法定义务，商铺被收回的根本原因系因王五拒绝支付租金。

考虑到本案客观情况，一审法院酌情认定李四只需退还1万元转让费，驳回了王五的其他诉讼请求。

王五不服提请上诉后，经二审法院开庭审理，最终维持了一审判决。

本案作为一起典型的转租合同纠纷，标的额虽小，但涉及到哪方违约、应当由谁承担违约责任的问题，在诉讼过程中，双方争议较大，固定关键证据才能决定案件走向。

另外，在处理租赁纠纷过程中，应当秉承两弊相权取其轻的止损原则，正如本案，在张三通知收回房屋前，如果李四同意王五解除转租合同、各自返还、由李四另行转租给他人的方案，各方损失将相对较小。但王五坚持既不支付租金，也不同意解除转租合同，最终导致损失扩大，形成双输的局面。

因此，在日常租赁过程中，无论出租方还是承租方，除了应注意在合同里明确各自的权利义务外，还应在纠纷发生维权时评估机会成本。

《合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……