姜**、洪**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）鄂01民终7037号

上诉人（原审被告）：姜少英，女，1952年5月3日出生，汉族，住武汉市汉阳区

上诉人（原审被告）：洪小刚，男，1981年5月28日出生，汉族，住武汉市汉阳区

被上诉人（原审原告）：杨永春，男，1964年2月22日出生，汉族，武汉市毛巾厂退休职工，住武汉市汉阳区

委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师

原审第三人：王秋才，男，1967年8月23日出生，汉族，江夏区中百广场职工，住武汉市江夏区

审理经过

上诉人洪小刚、姜少英因与被上诉人杨永春、原审第三人王秋才房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2235号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 洪小刚、姜少英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判姜少英、洪小刚在继承王国才财产范围内承担350000元的退款责任。事实与理由：一审法院认定案涉房屋权益由王国才和姜少英共同享有，属于认定事实错误，应依法认定为姜少英个人享有。一审法院认定姜少英、洪小刚直接承担清偿责任属于法律适用错误，应认定作为继承人的姜少英、洪小刚，依法在继承王国才遗产范围内承担清偿责任。本案不适用定金条款，王国才出具的收条均是购房款，并不是定金。 杨永春答辩称，从一审查明的集体土地拆迁还建协议书上已经确认了案涉房屋的共有权人为上诉人，我方与其签订的协议合法有效。在协议履行过程中，王国才去世，其继承人有义务继续履行义务，但姜少英与洪小刚不履行，构成违约，应承担违约责任。请求驳回上诉、维持原判。 王秋才答辩称，姜少英与王国才系合法夫妻，应清偿王国才生前所有债务。我没有参与房屋买卖也没有占有王国才的房屋及财务，不是适格的第三人。姜少英与王国才在2009年12月27日因房屋拆迁还建中一共分得五套房屋，相关事实法院予以查明。请求法院在法律事实的基础上公正判决。 杨永春向一审法院起诉请求：1、请求判令双方之间签订的《购房协议书》；2、请求判令姜少英、洪小刚向杨永春双倍返还购房定金26万元；3、请求判令姜少英、洪小刚向杨永春返还购房款22万元；4、本案全部诉讼费用由姜少英、洪小刚承担。 一审法院查明，王国才与王秋才系兄弟关系。王国才、姜少英系夫妻关系，二人于1998年6月23日登记结婚。姜少英系再婚，其再婚前育有一女洪利丽（1979年8月14日出生），一子洪小刚（1981年5月28日出生）。姜少英与王国才结婚时洪利丽已成年、已上班。洪小刚当时在读职高，尚未就业，与姜少英、王国才一起居住生活。姜少英与王国才婚后未生育子女。位于武汉市汉阳区马路湾157号房屋系姜少英与其前夫于1989年建造，占地70-80平方米，三间平房，该房屋建有偏刷两三间，均是一层。姜少英与王国才再婚后于2007年对该房屋进行了改扩建，将上述房屋偏刷全部拆除重新建造了占地60-70平方米的3层房屋一栋，改扩建系姜少英、王国才、洪利丽、洪小刚共同出资。上述房屋的主房没有进行改扩建。2009年，上述马路湾157号房屋纳入拆迁，王国才、洪利丽、洪小刚三人作为被拆迁人签订《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》三份，还建安置建筑面积合计350平方米，还建安置房五套，其中王国才签订的拆迁协议书中约定，王国才自愿选择还建安置房建筑面积70平方米，安置地点江堤街还建社区还建安置房一套。2014年7月18日，王国才、姜少英签订协议一份，协议载明，王国才和姜少英做的三百多平方米的房子除姜少容、高*生、姜少英、洪*河四人做的78平方米之外，王国才、姜少英两人共做的270多平方米的房子分四套小房子，一共五套房子，都要打上姜少英的名字，分得王国才的一套70平方米的房子不能解换名字，如果解换名字，王国才、姜少英做的房子和一切过渡费和300平方米的房子…俩人一人一半，由于王国才无依无靠，其做的房子养老送终，有洪小刚、洪小利，哪一个人养我养老送终，就归哪一个人，若俩人都养，就一人一半，若都不养，其财产俩人无权干涉。2014年9月4日，王国才与汉阳区江堤街办事处、武汉中储房屋咨询有限公司签订《补充协议》一份，就上述王国才名下的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》项下的还建安置房选择位于武汉市汉阳区江欣苑五期A区4栋9层5号（建筑面积77.7平方米）房屋一套，并支付房屋差价款人民币39，623元。位于武汉市汉阳区江欣苑五期A区4栋9层5号房屋交付后，王国才、姜少英装修后于2017年年底入住。2018年6月，姜少英和王国才均生病入院治疗，同年6月6日，在医院，王国才、姜少英共同签名捺印出具委托书一份，表示由于王国才得了重病需要很多钱，所以王国才和姜少英商量决定，姜少英同意把王国才名下江欣苑五期A区4栋1单元9楼5室房屋交给王秋才出售。2018年6月8日，姜少英搬出诉争房屋出去租房居住，后又搬回。2018年7月16日至9月29日，王国才因为肺癌再次入院治疗。2018年8月初，杨永春通过武汉市汉阳区五龙路百佳宜房屋中介介绍计划购买上述江欣苑五期A区4栋9层5号（建筑面积77.7平方米）房屋，同年8月5日左右，杨永春在中介的带领下实际查看了诉争房屋，杨永春查看诉争房屋时，诉争房屋空置。同年8月7日，在武汉市汉阳区五龙路百佳宜房屋中介里，王国才与杨永春签订《购房协议书》一份，约定了王国才自愿将其拆迁获得的汉阳区江欣苑五期A区4栋1单元905室（面积77.8平方米）的还建房出售给杨永春，房屋出售价格为650，000元，王国才无条件协助杨永春办理、交接房屋、办理不动产权证。付款方式为，在协议签订当日，杨永春应支付王国才购房定金人民币350，000元，交房当天支付尾款人民币300，000元等内容。协议签订时，王国才、第三人王秋才、杨永春在场，姜少英不在场。王国才、王秋才出示杨永春有姜少英签字的委托书一份，并表示协议签订后再找姜少英补签字。同日，王国才支付百家宜房屋中介服务费人民币10，000元。杨永春支付王国才人民币100，000元，王国才给杨永春出具收条一份，表示收到购房款人民币100，000元，并将诉争房屋的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》、《还建安置分户（套）结算单》、《集体土地房屋拆迁实物还建安置房屋移交单》各一份的原件交给杨永春。同年8月13日，杨永春通过向王秋才建设银行卡转账人民币250，000元，同日，王国才给杨永春出具收到房款250，000元的收条一份。同年8月15日，王秋才将其收到的250，000元转账至其妻子夏春燕银行账户，同年8月24日，夏春燕该账户支取人民币249，990元。同年8月25日，王国才出具收条一份，表示收到杨永春购王国才江欣苑新城丽景A区4栋1单元905室打给王秋才建设银行卡的房款250，000元。后百家宜房屋中介联系姜少英要其在上述《购房协议书》上签名，姜少英拒绝签字，也拒绝履行《购房协议书》。2019年1月29日，王国才因病去世，王国才父母均早于王国才去世。2019年3月7日，杨永春委托湖北言达律师事务所律师给姜少英发律师函一份，表示姜少英与王国才共同委托王秋才出售诉争房屋，杨永春与王国才签订了《购房协议书》，姜少英在王国才去世后拒绝履行上述义务的行为构成严重违约，杨永春有权解除合同并要求姜少英承担责任，要求姜少英收到律师函后3日内联系杨永春继续履行合同并交付房屋，否则将依法起诉。后姜少英拒绝继续履行合同，双方因为房屋买卖事宜产生纠纷，杨永春诉至法院，请求判如所请。现诉争房屋由姜少英居住使用。 一审法院另查明，2018年12月7日，王国才写遗嘱一份，表示将诉争房屋遗赠给王秋才。同年12月30日，王国才和王秋才在武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者张汉芝、邹汉武的见证下，签订遗赠协议书一份，王国才自愿将其名下位于武汉市汉阳区江欣苑五期新城丽景A区4栋9层5号建筑面积77.7平方米房屋的份额遗赠给王秋才，王秋才自签订遗赠协议后一直照顾王国才直至后事料理。王秋才表示接受遗赠并照顾王国才病情及一切后事。本案诉讼中，姜少英、洪小刚表示，王国才没有房屋，其所立的遗嘱无效，将另案起诉确认上述遗赠协议无效。2020年1月14日本案庭审上，王秋才明确表示不主张遗嘱中的权利，对遗嘱中的权利放弃，并表示即使遗嘱有效，也放弃遗嘱中所确定的权利，并当庭书写申明一份，洪小刚、姜少英当庭表示因为王秋才放弃对诉争房屋主张权利，将不再另案起诉，并在王秋才书写的声明上签名捺印。 一审法院还查明，武汉市汉阳区江欣苑五期新城丽景A区4栋9层5号（建筑面积77.7平方米）房屋办理了规划审批手续，该房屋所在的土地性质系国有土地，登记权利人为武汉中构投资有限公司，诉争房屋尚未办理不动产权证。案经一审法院调解，双方当事人未能达成一致协议。 一审法院认为，王国才与姜少英在夫妻关系存续期内对汉阳区马路湾157号房屋进行了部分的改扩建，将老房屋旁的一层偏刷拆除改扩建成三层楼，改扩建的房屋远超出偏刷的面积，拆迁时也予以认定。在拆迁时，王国才、洪小刚、洪利丽作为被拆迁人签订拆迁协议，系姜少英、王国才、洪小刚、洪利丽对于夫妻共同财产的认可及家庭财产的分配。王国才于2009年12月27日签订的《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》的权益应属于姜少英与王国才共同享有，就该《集体土地房屋拆迁实物还建安置协议书》还建位于武汉市汉阳区江欣苑五期A区4栋9层5号的房屋权益应由王国才和姜少英共同享有。对于姜少英主张该房屋系其婚前个人财产的观点本一审法院不予采信。对位于武汉市汉阳区江欣苑五期A区4栋9层5号房屋，王国才、姜少英有处分权。杨永春与王国才签订的《购房协议书》上，姜少英虽未签字，但姜少英在协议签订之前曾出具委托书给王秋才，在签订《购房协议书》时，王秋才在场，也出示了杨永春委托书，并使用王秋才的账户收受房款，杨永春有理由相信房屋买卖系王国才与姜少英的夫妻共同意思表示。故《购房协议书》系杨永春与姜少英、王国才的真实意思表示，合法有效，王国才、姜少英应依约履行。协议签订后，姜少英明确拒绝履行合同。在王国才去世后，对于合同义务的履行问题，其继承人在继承其遗产的同时应当承担责任。王国才生前虽立遗嘱表示其对诉争房屋的份额由王秋才继承，但王秋才明确表示放弃，不对诉争房屋主张权利，王国才的法定继承人姜少英、洪小刚予以认可。故王国才对诉争房屋享有的份额依法产生法定继承由姜少英、洪小刚继承享有。王国才因诉争购房协议书应承担的义务应由姜少英、洪小刚承担。在杨永春要求继续履行后，姜少英和洪小刚均不同意继续履行，构成根本违约，导致杨永春的合同目的不能实现，故对告杨永春主张解除双方之间的《购房协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，杨永春可以主张返还购房款并赔偿损失。姜少英、洪小刚应当承担责任。依据诉争《购房协议书》约定购房定金人民币350，000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持”之规定，《购房协议书》的标的额为人民币650，000元，合同中的定金人民币350，000元超过合同标的额的20%，对于超过部分一审法院不予支持。故对于杨永春交纳的人民币130，000元适用定金罚则姜少英、洪小刚双倍返还，超过合同标的额20%的部分人民币220，000元，因双方合同已解除，姜少英、洪小刚应返还杨永春。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中国人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除杨永春与王国才于2018年8月7日就位于武汉市汉阳区江欣苑五期A区4栋1单元905室签订的《购房协议书》；二、姜少英、洪小刚于判决生效之日起十五日双倍返还杨永春已付定金人民币130，000元合计人民币260，000元；三、姜少英、洪小刚于判决生效之日起十五日返还杨永春已付购房款人民币220，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8，500元（此款杨永春已交纳）由姜少英、洪小刚负担，姜少英、洪小刚于判决生效之日起十五日内将应负担的款项直接支付给杨永春。 本院二审期间，各方当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。

法院观点

本院认为，本案诉争的武汉市汉阳区江欣苑五期A区4栋9层5号房屋是由王国才与姜少英在夫妻关系存续期内共同对原有老房进行改扩建后，拆迁还建所得。王国才亦是作为共同被拆迁人签订了拆迁协议，诉争房屋的相应权益理应属姜少英与王国才共同所有，二人均享有处分权。姜少英主张诉争房屋系其婚前个人财产的观点与查明事实不符，本院不予支持。姜少英虽未在《购房协议书》上签字，但姜少英在此之前已向王秋才出具委托，房屋买卖理应为王国才与姜少英的夫妻共同意思表示，合法有效。杨永春主张《购房协议书》无效的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于本案是否适用定金罚则的问题，虽然《购房协议书》中付款方式明确了签订协议当日由杨永春支付王国才方购房定金叁拾伍万元，交房当天再支付房屋尾款叁拾万元整。但在实际履行过程中，杨永春在签订协议当日仅向王国才方支付了十万元，且王国才所写收条上均注明为收到案涉房屋房款，由此可知，双方在协议履行过程中以实际行为变更了关于定金条款的约定，本案不应适用定金罚则处理，一审对此节处理欠妥，应予纠正。 综上所述，姜少英、洪小刚的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

裁判结果

一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2235号民事判决第一项； 一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2235号民事判决第二项、第三项； 三、姜少英、洪少刚于本判决生效之日起十五日内返还杨永春已付购房款人民币350000元； 四、驳回杨永春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币8，500元（此款杨永春已交纳）由姜少英、洪小刚负担。二审案件受理费2900元，由姜少英、洪小刚负担。 本判决为终审判决。

审判员     丰伟
审判员  安林锋
审判长     李文

裁判日期

二〇二〇年十月十二日

书记员    严洁